【2026年11月最新】IT重説のデメリットと対策とは？賃貸管理会社が押さえる6つの課題・当日のチェックリストと、重説前後の書類準備をAIに任せる方法
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「IT重説で、お客様の画面が固まって、説明が止まってしまった」「書類を事前に送ったのに、お客様が開いていなかった」「録画はしておくべきか、社内で意見が割れている」——賃貸管理会社（賃貸仲介を兼ねる会社を含む）の社長・管理担当の方なら、IT重説を始めてから一度は悩む場面です。
結論から言うと、IT重説のデメリットは、通信・画面・理解・操作・準備・情報管理の6つに整理でき、そのほとんどは、事前の準備と、当日の進め方の型で軽減できます。移動の負担を減らせる利点と、必要な準備を並べて比べたうえで、会社の標準手順を決めるのが現実的です。
この記事では、賃貸管理会社の実務目線で、6つの課題と対策、通信トラブル時の中断・再開・切替、前日と当日のチェックリスト、メリットまでを整理します。そのうえで、重説前後の書類準備を、いまの管理システムのまま Claude Code／Codex で自動化する方法を、AI社員AIKATA（運営: 株式会社GENAI）の仕組みとあわせて解説します。IT重説の基本的な流れは、あわせて読みたい記事で解説しています。
IT重説の要件は、国土交通省が公表している資料（IT重説の実施に関する資料）や、宅地建物取引業法の改正（2022年5月18日施行の書面の電子交付）を前提にした一般的な整理です。要件や運用は見直されることがあります。実施の前に、国土交通省の最新の公表ページで確認し、不明な点は所管の窓口や専門家に相談してください。この記事は法的助言ではありません。
代表菅澤
AI鬼管理山崎
01 DEMERITS IT重説のデメリットは？まず押さえたい6つの課題 通信・画面・理解・操作・準備・情報管理の一覧
1-1. IT重説とは、どんな方法か
IT重説とは、宅地建物取引士が行う重要事項説明を、テレビ会議などのITを使って行う方法です。賃貸取引では、2017年10月から本格的に実施できるようになりました。国土交通省の資料では、実施にあたって、双方向でやり取りできる環境で行うこと、重要事項説明書などを事前に送付しておくこと、宅地建物取引士証を提示し、相手が視認できること、映像・音声の状況を宅地建物取引士が確認することなどが示されています。
📚 用語解説
IT重説：インターネットを使ったテレビ会議などの方法で行う、重要事項説明。宅地建物取引士が、画面越しに説明する。賃貸取引では2017年10月から、売買では2021年3月から本格的に実施できるようになった。
1-2. 6つの課題の一覧
代表菅澤
| 課題 | 起きやすいこと | 主な対策 |
|---|---|---|
| 通信 | 映像が止まる、声が聞き取れない | 事前の接続確認、予備の連絡手段、中断・再開のルール |
| 画面 | 書類と説明の画面を同時に見づらい | 書類の事前送付、見る箇所の声かけ、ページ番号の共有 |
| 理解 | 質問のタイミングをつかみにくく、理解が曖昧なまま進む | 章ごとに区切って確認、質問の時間を設ける |
| 操作 | 操作に不安がある、静かな場所を用意できない | 事前の操作案内、対面への切替の提示 |
| 準備 | 会社側の事前準備が増え、担当者の不在で止まる | チェックリスト化、準備状況の共有 |
| 情報管理 | 録画・録音、個人情報の取扱いが曖昧 | 社内ルールの明文化、保存と削除の手順 |
1-3. 移動の負担を減らせる利点と、必要な準備を比べる
IT重説には、遠方のお客様が来店しなくても手続きを進められる、日程調整がしやすい、移動時間が不要になる、といった利点があります。利便性が高いため、集客効果が期待できる面もあります。一方で、先に挙げた6つの課題への準備が必要です。利点と準備を並べて比べ、対面で行うほうがよい案件（高齢のお客様、操作に不安がある方、複雑な特約がある物件など）の基準も決めておくと、運用が安定します。
02 FOR CUSTOMERS 受ける方の困りごとと、事前の準備 当日に困りやすいことを、案内文と事前確認で減らす
2-1. 通信が途切れる・声が聞き取れない
もっとも多いのが通信のトラブルです。電波の弱い場所、無料の公衆無線LAN、バッテリー不足などが原因になります。事前に、接続のテストを行い、安定した通信環境（自宅の固定回線など）で受けてもらうよう案内します。予備の連絡先（電話番号）を事前に聞いておき、通信が切れたときに連絡できる状態にします。会社側も、性能のよい機器と回線を用意します。
2-2. 書類と画面を同時に見づらい
AI鬼管理山崎
重要事項説明書を事前に送付し、手元に用意してもらいます。説明の際は、「3ページの上から2つ目の項目です」と、ページと位置を声に出して案内します。パソコンの画面で書類と映像を同時に見るのが難しい場合は、書類を印刷してもらう、または2つの画面で見るなどの工夫を案内します。
2-3. 質問のタイミングをつかみにくい
画面越しでは、質問したいタイミングが分かりにくく、遠慮して聞けないお客様もいます。説明を章ごとに区切り、「ここまでで、ご不明な点はありますか」と確認することで、理解が曖昧なまま進むのを防げます。手軽であるために、内容が軽視されないよう、重要な項目（賃料・解約・原状回復・特約）は、ゆっくり説明します。
2-4. 操作に不安がある・静かな場所を用意できない
IT重説の案内は、予約時だけでなく、前日と当日の直前にも送ると、準備不足による遅延や中断が減ります。文面を型にしておけば、担当者の負担も増えません。
03 FOR COMPANIES 実施する会社へ：準備・説明・情報管理の負担をどう減らすか 承諾の確認、理解の確認、録画と個人情報、引き継ぎの4点
3-1. 事前交付と電子交付の承諾を分けて確認する
代表菅澤
IT重説の前に、重要事項説明書を事前に送付します。紙で郵送する方法と、電子で送る方法があります。電子で交付する場合は、2022年5月18日以降、相手方の承諾を得ることで認められています。事前送付の方法の確認と、電子交付の承諾の確認は、別の項目として記録に残します。
3-2. 書類の見方をそろえ、理解を区切って確認する
担当者によって説明の速さや順番が違うと、お客様の理解にばらつきが出ます。説明の順番、強調する項目、確認の問いかけを、会社の標準手順としてそろえます。契約書や重要事項説明書の項目は、物件ごとの違いが出やすい部分を、チェックリストにまとめておくと安心です。
3-3. 録画・録音と個人情報の取扱いを決める
録画・録音を行うかどうかは、会社の方針で決めます。録画を残すと、説明の記録として役立つ一方で、お客様の映像や音声という個人情報を扱うことになります。録画を行う場合は、事前にお客様へ目的を伝えて了承を得る、保存の期間とアクセスできる人を決める、不要になったら削除するといった運用を、社内の規程に定めてください。録画の要否は、国土交通省の公表資料も確認して判断します。
📚 用語解説
個人情報の取扱い：氏名・住所・連絡先などの情報は、個人情報保護法の対象となる。IT重説の映像・音声や、事前に送る書類にも個人情報が含まれるため、取得の目的の通知、保存の期間、アクセスの範囲、削除の手順を決めておく。
3-4. 担当者不在でも準備状況を引き継げるようにする
AI鬼管理山崎
04 TROUBLE & CHECKLIST 通信トラブル時の対応と、前日・当日のチェックリスト 中断・再開・切替の基準と、確認の抜けをなくす表
4-1. 通信トラブル時はどうする？中断・再開・対面への切替
代表菅澤
映像・音声が乱れる
説明を止める
双方で聞こえ・見えを確認
中断した箇所から説明
日程・方法を再調整
4-2. 前日と当日のチェックリスト
| タイミング | 確認すること | 残す記録 |
|---|---|---|
| 前日まで | お客様の意向（IT重説の希望）、書類の事前送付、接続テスト、予備連絡先 | 承諾の確認、送付日 |
| 開始時 | 書類が手元にあるか、双方向の映像・音声、宅地建物取引士証の提示 | 開始時刻、本人確認の結果 |
| 説明中 | 章ごとの確認、不明点の有無、中断の有無 | 中断箇所と時刻 |
| 終了時 | 不明点の最終確認、残った確認事項、次の手続き（契約）の案内 | 終了時刻、残った確認事項 |
IT重説は、説明の方法を変えるものであり、重要事項の説明を宅地建物取引士が行うという点は変わりません。35条書面への記名も、宅地建物取引士が行います。説明の代行を第三者やAIに任せることはできません。
4-3. 入居希望者が受けるときに必要なもの・流れ
お客様に案内する内容も、型にしておきます。必要なものは、パソコンまたはタブレット（スマートフォンも可能な場合があります）、カメラとマイク、安定したインターネット回線、事前に送付された書類、本人確認書類です。流れは、予約→書類の事前送付→接続テスト→IT重説当日→契約手続き、の順です。
AI鬼管理山崎
05 MANUAL LIMIT 重説まわりで膨らむ、管理会社の手作業の限界 毎月・毎日の地味な作業の積み重ねが、一番重い
5-1. 重説まわりは、判断よりも「その前の事務」が時間を食う
代表菅澤
IT重説では、説明の前に書類を事前に送付し、物件情報や契約条件を最新の状態にそろえておく必要があります。物件情報の確認、重要事項説明書の項目の入力、契約書との突き合わせ、送付の準備は、案件ごとに発生します。1〜3月の繁忙期は、IT重説の予約が集中し、書類準備が間に合わず、宅建士の予定が詰まることが現実に起きます。
5-2. 繁忙期に集中する、物件・オーナーごとに違う条件
AI鬼管理山崎
ここで発想を変えます。システムを替えなくても、作業そのものを任せる道があるということです。次の章で、その考え方を整理します。
06 AI AUTOMATION 重説まわりの事務作業を、AIで自動化する 「AIに聞いて早くする」と「AIが毎月の作業を回す」は、まったく別のもの
6-1. 「効率化」と「自動化」の違い
代表菅澤
| AIに聞いて早くする（効率化） | AIが毎日・毎月の作業を回す（自動化） | |
|---|---|---|
| 動かす人 | 担当者が、都度AIに質問・依頼する | 決めた手順のとおりに、AIが自動で作業する |
| 担当者の負担 | AIへの依頼と、結果の貼り付けが毎回残る | 承認の確認だけが残る |
| 繁忙期の効果 | 担当者の手が回らなければ変わらない | 件数が増えても、同じ手順で処理できる |
| 例 | 重説で使う案内メールの文面をAIに整えてもらう | 物件情報・契約条件を取り込み、重要事項説明書の下書きの入力、契約書との突き合わせ、事前送付の準備までを、手順どおりに自動で進める |
📚 用語解説
Claude Code／Codex：AI（大規模言語モデル）を使って、パソコン上の作業を自動で進められる「AIエージェント」型のツール。日本語の指示をもとに、ファイルの作成・更新や画面の操作、他のシステムとの連携を行える。担当者が一つずつ依頼しなくても、決めた手順に沿って作業を進められる点が、チャット型のAIとの違い。
📚 用語解説
AIエージェント：人が細かく指示しなくても、与えられた目的に向けて必要な手順を自分で組み立て、実行するAI。受け取り→入力→照合→承認待ちまでを連続して処理できる。
6-2. いまのシステムはそのまま、AIが受け取りから承認待ちまでを回す
AI鬼管理山崎
弊社のAI社員AIKATAでは、Claude Code／Codex を使い、会社がすでに使っている管理システム・ポータルサイト・書類のひな型を、そのまま使い続けたまま、画面の操作を含めて自動化します。システムの乗り換えや、新しいソフトの導入は要りません。
物件情報・契約条件・申込内容を取り込む
重説書面の項目を物件ごとに入力
契約書・申込書との食い違いを検出
事前送付する書類と案内文を準備
内容を確認して説明・記名
重説まわりに引きつけて言えば、AIが担うのは、判断の前の事務です。たとえば次のような作業が対象になります。
6-3. 事務員がやっていた作業 vs AIに任せた後
代表菅澤
| 作業 | これまで（事務員の手作業） | AIに任せた後 |
|---|---|---|
| 重説書面の下書き | 過去の書類を探して、一件ずつ書き換える | AIが物件情報から下書きを作成。宅建士が確認 |
| 書類間の突き合わせ | 目視で項目を見比べる。繁忙期は見落としが出る | AIが照合して食い違いを一覧化。人は一覧を確認 |
| 事前送付の準備 | 送付する書類の選択と案内文を一件ずつ作成 | AIが書類一式と案内文を準備。担当者が確認して送付 |
| 日程調整の連絡 | メールや電話で、候補日を何度もやり取り | AIが候補日を整理し、案内文を下書き |
| 管理システムとの二重入力 | 契約内容を複数の画面に入力し直す | AIが画面操作で入力し、食い違いを照合 |
6-4. 法令との線引き（AIが担う範囲／会社・専門家が担う範囲）
重要事項説明と、契約書面（35条書面・37条書面）への記名は、宅地建物取引士が行います。賃貸住宅管理業法の業務管理者による管理・監督、オーナー・入居者との交渉や判断、法的な手続きは会社が行います。AIが担うのは、その前の事務作業（物件情報の入力・更新、書類の下準備、入金消込、問い合わせの一次対応、更新・解約の事務処理）だけです。IT重説であっても、重要事項の説明と35条書面への記名は宅地建物取引士が行います。AIが説明を代行することはありません。
AI鬼管理山崎
なお、現地訪問、郵送物の受け取り、押印、現物の受け渡しなど、人が物理的に動く工程は、自動化しきれません。AIKATAは、画面の中で完結する事務作業が主な対象です。
07 BUILD OR ENTRUST 増員・外注・自作では、繁忙期の事務作業は片づかない 4つの選択肢のうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけ
重説まわりの事務を片づけようとするとき、管理会社が取れる道は大きく4つあります。4つのうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけです。
| 選択肢 | よくある期待 | 実際に行き詰まる所 | 判定 |
|---|---|---|---|
| ①事務員を増やす | 人を増やせば、確認と連絡が回る | 採用・教育が繁忙期に間に合わない。閑散期に人件費が残る。担当者ごとのやり方が増え、属人化が進む | ✕ |
| ②従来型の外注・BPO | 外に出せば、会社の手間が減る | 物件・オーナーごとの運用を外注先に説明し、納品物の手直しをする作業が会社に残る。繁忙期の増量に追従しにくい | ✕ |
| ③社内でAIを自作する | 自社で作れば、安く自由に使える | 物件・オーナーごとのルールを言語化できない。検証の型がない。作った人しか直せず、第二の属人化が生まれる | ✕ |
| ④AI社員AIKATAに任せる | 作業そのものを手放したい | 現地訪問や郵送・押印など、人が動く工程は自動化しきれない（その部分は会社が担当） | ◎ |
7-1. 「①増員」「②外注」で片づかない理由
代表菅澤
7-2. 「③自作」の壁
AI鬼管理山崎
代表菅澤
08 AI SHAIN AIKATA AI社員AIKATAとは？賃貸管理会社の事務作業を丸ごと受託する 業務代行（BPO）としての受託の範囲と、会社の役割
AI社員AIKATA（運営: 株式会社GENAI）は、事務員の方がパソコンで行っている業務を、AIと人の二重体制で丸ごと受託する業務代行（BPO）サービスです。不動産会社向けには、専用のご案内ページを用意しています。
📚 用語解説
BPO（業務代行）：Business Process Outsourcing の略。会社の業務の一部または全部を、外部の事業者に委託して任せること。人材の採用や教育の負担を抱えずに、処理量を増減できる点が特徴。
8-1. 受託できる業務の例
AI鬼管理山崎
8-2. いまのシステムのまま、画面操作を含めて自動化
AIKATAは、特定のシステムに限定しません。会社がいま使っている管理システム・ポータルサイトをそのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは要りません。物件種別や取引形態ごとの入力ルールを仕組みに落とし込むため、担当者の経験や繁忙度で精度が落ちません。
8-3. 会社の作業は「承認」だけ
AIの処理結果は、人が品質チェックしたうえで会社に渡されます。最終確認と承認は会社が行います。会社の日々の作業は、原則として「入力済みの物件情報や、作成済みの書類の承認」だけです。
事務員の操作画面を見ながら、AIKATAが業務を分解・整理
AIKATAがルールを仕組みに落とし込む
画面操作を含めて自動で作業
AIKATA側で確認
最終確認と承認
8-4. 繁忙期も人を増やさずに処理量を増やせる
代表菅澤
料金は、月額の定額で、業務量が増えても料金は変わりません。仕組みの構築・運用はAIKATAが行うため、会社にAIの知識は要りません。引き継ぎは、事務員の方の操作画面を見ながら、AIKATAが業務を分解・整理します（マニュアルが無くてもかまいません）。
8-5. 守ること・できないこと
AIKATAを使う不動産会社では、事務員の方が行っていた照合や書類の下準備を、AIKATAの仕組みで処理し、会社の担当者が承認する、という形で運用しています。
09 COMPARISON & SUMMARY 残る道は「作業そのものを任せる」だけ——手作業・システム追加・AIKATAの比較 重説まわりの毎月の事務を、どう片づけるか
| 手作業のまま | システムの追加・乗り換え | AI社員AIKATAに任せる | |
|---|---|---|---|
| 繁忙期の負荷 | ✕ 件数に比例して増える | △ 入力の一部は減るが、運用の手間が残る | ◎ 人を増やさず処理量を増やせる |
| 物件・オーナーごとのルール | △ 担当者の経験に依存 | △ 製品の仕様の範囲内 | ◎ 仕組みに落とし込み、残る |
| 入居者・オーナーへの対応の速さ | ✕ 繁忙期に遅れる | ○ 一部は自動化 | ◎ 一次対応・下準備が早い |
| 事務員の採用と教育 | ✕ 採用難・教育が必要 | △ 新しい操作の教育が必要 | ◎ 採用・教育が不要 |
| 宅建業法の線引き | ○ 会社が管理 | ○ 会社が管理 | ◎ 宅建士・会社の業務と、AIの業務が明確に分かれる |
9-1. AI社員AIKATAが選ばれる5つの理由
代表菅澤
増員・外注・自作・乗り換えは、どれも会社が人か仕組みを抱え続ける道です。作業を手放せる道は、AIKATAに任せることだけです。
AI鬼管理山崎
次の繁忙期を、事務員を増やさずに越える準備を始めませんか
AI社員AIKATAの無料相談（60分・オンライン・Google Meet）では、御社の重要事項説明・契約書類まわりの業務を棚卸しし、どの業務から任せられるかをその場で整理します。人を増やす・システムを替えると決める前に、一度、作業そのものを手放す選択肢を確かめてください。契約の義務はなく、全国から対応しています。
AI鬼管理山崎
事務員を増やす・外注する・AIを自作する・管理システムを替える——どの道を選んでも、入力・書類づくり・入金の照合・問い合わせの一次対応か、それを回す人と仕組みが会社に残り続けます。
AI社員AIKATAなら、いまお使いの管理システム・ポータルサイトはそのまま、物件や取引ごとのルールも登録して処理し、会社に残るのは仕上がりの確認と承認だけです。どの業務から任せられるかは、無料相談（60分・オンライン）でその場で整理します。
NEXT STEP
管理業務の事務作業を、
AI社員に任せてみませんか？
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よくある質問
Q. IT重説のデメリットには、どのようなものがありますか？
A. 主に、通信が途切れる・声が聞き取れない、書類と画面を同時に見づらい、質問のタイミングをつかみにくい、操作に不安がある・静かな場所を用意できない、説明する会社側の準備の負担、録画・録音と個人情報の取扱いの6つに整理できます。いずれも、事前の準備と当日の進め方の型で軽減できます。
Q. IT重説の実施に必要な条件は何ですか？
A. 国土交通省の資料では、双方向でやり取りできる環境で行うこと、重要事項説明書などを事前に送付しておくこと、宅地建物取引士証を提示して相手が視認できること、映像・音声の状況を宅地建物取引士が確認することなどが示されています。最新の内容は、国土交通省の公表資料で確認してください。
Q. IT重説の最中に通信が切れたら、どうすればよいですか？
A. 映像や音声に支障が出たら、いったん説明を中断します。支障が解消したことを双方で確認してから再開し、解消しない場合は、日程や方法（対面、別の通信手段）を再調整します。相手が継続を望まなくなった場合は中止します。中断した箇所と再開した時刻は、記録に残してください。
Q. カメラをオフにして受けることはできますか？スマートフォンだけでも可能ですか？
A. 双方向でやり取りでき、映像と音声の状況を宅地建物取引士が確認できる環境が前提です。カメラをオフにした状態では、要件を満たすことが難しくなるため、事前に認めない運用にするのが安全です。スマートフォンでも実施できる場合がありますが、画面が小さく書類を確認しにくいため、パソコンやタブレットを勧める会社が多くあります。
Q. IT重説を行えば、契約書も電子化されますか？
A. 別の手続きです。IT重説は、重要事項の説明を、オンラインで行う方法です。契約書面の電子交付は、2022年5月18日の宅地建物取引業法の改正以降、相手方の承諾を得て認められています。説明の方法と、書面の交付方法は、それぞれ別に承諾や手順を整える必要があります。
Q. 宅建業法上、重説まわりの事務作業をAIに任せて問題ありませんか？
A. 重要事項説明と、35条書面・37条書面への記名は、宅地建物取引士が行います。オーナー・入居者との交渉や最終的な判断、法的な手続きも、AIには任せず、会社や専門家が行います。一方、重要事項説明書の下書きの準備、物件情報の入力と突き合わせ、事前送付の準備、契約書類の下準備といった事務作業は、AIに任せることができます。AI社員AIKATAは、宅建士の独占業務は引き受けず、AIの処理結果を人が品質チェックし、最終確認と承認は会社が行う体制です。
Q. 今使っている管理システムのまま、AI社員AIKATAを使えますか？
A. 使えます。AI社員AIKATAは特定のシステムに限定せず、会社が今使っている管理システム・ポータルサイトを、そのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは要りません。無料相談（60分・オンライン・Google Meet）で、御社の業務を棚卸しし、どこまで任せられるかを整理します。
AI社員AIKATAへのお問い合わせ
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- AI業務自動化サービス「AI鬼管理」を運営 — Claude Code を活用し、経営者の業務を「AIエージェントに任せる仕組み」へ転換するパーソナルトレーニングを 伴走構築 で提供。日報・採用・問い合わせ対応・経費精算・議事録・データ集計・営業リスト等の定型業務を、AIに代行させる体制を経営者と一緒に作り込む
- Claude Code 実装ノウハウを 経営者・法人クライアント に直接指導。生成AIを「便利ツール」ではなく 「業務を任せる存在」 として運用する手法を体系化
- 「やらせ切る管理」メソッドの開発者。シンゲキ株式会社（2021年設立・鬼管理専門塾運営）にて累計3,000名以上の学習者を志望校合格に導いた管理メソッドを、AI × 経営者支援 に転用
- 著書『3カ月で志望大学に合格できる鬼管理』(幻冬舎)、『親の過干渉こそ、最強の大学受験対策である。』(講談社)
- メディア出演: REAL VALUE / カンニング竹山のイチバン研究所 / ええじゃないかBiz 他
- 明治大学政治経済学部卒
