【2026年11月最新】居住サポート住宅制度とは？賃貸管理会社が知るべき認定基準・メリット・デメリット・補助金とセーフティネット住宅との違いと、入居中の事務をAIに任せる方法

「居住サポート住宅という制度ができたと聞いたが、管理会社として何をすればいいのか分からない」「オーナーに聞かれたが、説明できる自信がない」「高齢者や単身者の入居を、不安なく進めたい」——賃貸管理会社（賃貸仲介を兼ねる会社を含む）の社長・管理担当の方なら、一度は考えたことのあるテーマです。

結論から言うと、居住サポート住宅は、居住支援法人等が大家と連携して、入居中の安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎを行う賃貸住宅を、市町村等が認定する制度です。改正住宅セーフティネット法は、令和7年10月1日に施行されました。大家の不安を和らげ、住宅の確保に配慮が必要な方への住宅の供給を進めることが狙いです。

この記事では、賃貸管理会社の目線で、居住サポート住宅制度の背景と目的、対象となる方、特徴、メリット・デメリット、セーフティネット住宅との違い、認定基準と補助金の見方を整理します。そのうえで、入居中の連絡・記録・入金確認の事務を、いまの管理システムのまま Claude Code／Codex で自動化する方法を、AI社員AIKATA（運営: 株式会社GENAI）の仕組みとあわせて解説します。

01 BACKGROUND 居住サポート住宅制度とは？背景と目的、住宅確保要配慮者、施行時期 入居後の支援を組み合わせて、大家の不安を軽くする制度

1-1. 制度の背景と目的

賃貸住宅の入居を考えるとき、大家の側には、孤独死や、家賃の滞納、近隣とのトラブルへの不安があります。この不安から、高齢の単身者などの入居に慎重になる場面が、現場では少なくありません。居住サポート住宅は、居住支援法人等が大家と連携して入居中の支援を行う賃貸住宅を増やすことで、大家の不安を軽減し、住宅の確保に配慮が必要な方への住宅の供給を促すことを目的としています。

1-2. 住宅確保要配慮者とは

制度の対象となる住宅確保要配慮者は、住宅の確保に特に配慮が必要な方の総称です。高齢者、障害のある方、低額所得の方、子育て世帯などが挙げられます。具体的な範囲は、法令や省令で定められているため、国土交通省の公式資料で確認します。

1-3. 改正法は令和7年10月1日に施行（施行予定から、実際の運用へ）

改正住宅セーフティネット法は令和7年10月1日に施行されました。最近の解説記事には、施行予定の時点で書かれたものも残っているため、読むときは、書かれた時点に注意が必要です。同法は、居住サポート住宅の認定の創設のほか、終身建物賃貸借の認可手続の簡素化なども盛り込んでいます。要件の詳細は、国土交通省の制度ページや、自治体の案内で確認してください。

全日本不動産協会など、不動産団体の解説でも、この制度の特徴や認定基準、補助金が紹介されています。ただし、団体の解説は、書かれた時点の内容です。最新の運用は、国土交通省と自治体の公式資料で確認します。

項目	内容（公表されている一般的な整理）	確認先
施行日	令和7年10月1日	国土交通省の制度ページ
認定の主体	市町村等（窓口は地域により異なる）	物件所在地の自治体
支援の内容	安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎ	国土交通省の制度ページ

02 FEATURES 居住サポート住宅の特徴——安否確認・見守りと、家賃の代理納付 入居後の支援を、仕組みとして組み込んでいる

2-1. 特徴1：入居者の安否確認・見守りサポート

1つ目の特徴は、入居者の安否確認・見守りサポートです。居住支援法人等が、ICT（センサーや、電気機器の使用状況の確認など）による日常の安否確認を行い、あわせて、訪問などによる見守りを行います。生活や心身の状況が不安定になったときは、福祉サービスへつなぎます。頻度や方法の目安は、認定の基準や自治体の案内で確認してください。

2-2. 特徴2：生活保護受給者の住宅扶助費の代理納付

2つ目の特徴は、生活保護者（生活保護を受給している入居者）の住宅扶助費の代理納付です。入居者の同意のもとで、福祉事務所が、住宅扶助費を、家主に直接支払う仕組みを活用できます。手続きや条件は、自治体ごとに異なるため、事前に確認が必要です。

2-3. 管理会社が押さえておく、現場での流れ

03 MERIT DEMERIT 居住サポート住宅のメリット・デメリット（大家・入居者）と、セーフティネット住宅との違い 利点だけでなく、事務手続きや費用の負担も見ておく

3-1. メリット：大家さん・物件オーナーにとって

大家にとっては、入居中の見守りを、居住支援法人等と連携して進められることが、最大のメリットです。孤独死への不安や、生活の変化に気づけない不安を、仕組みで軽くできます。また、制度に基づく補助金（改修費や、家賃の低廉化など）が活用できる場合があります。

3-2. メリット：入居者にとって

入居者にとっては、賃貸住宅に入居しやすくなり、入居後も、見守りや相談の支援を受けられることが、メリットです。生活の変化があったときに、福祉サービスへ早めにつながる安心感があります。家賃の代理納付が使える場合は、支払いの面でも、負担が軽くなります。

3-3. デメリット：事務手続きの煩雑さ

1つ目のデメリットは、事務手続きの煩雑さです。認定の申請、居住支援法人との連携の取り決め、入居後の記録の整理、補助金の申請と報告など、事務の量が増えます。担当者の負担が増え、通常の管理業務と並行して進めるには、仕組みが必要になります。

3-4. デメリット：改装工事費用が高額になる場合も

2つ目のデメリットは、改装工事費用が高額になる場合もあることです。認定の基準（面積、構造、設備など）を満たすために、改修が必要になる場合があります。補助金の対象になる場合もありますが、要件や上限は、年度や自治体で異なるため、事前に公式資料で確認し、費用の見通しを立てます。

立場	メリット	デメリット・注意点
大家・オーナー	見守りを連携して進められる／補助金を活用できる場合がある	事務手続きの煩雑さ／改装工事費用が高額になる場合も
入居者	入居しやすくなる／入居後の見守り・相談の支援がある	見守りや連絡への理解と、同意が必要
管理会社	要配慮者の受け入れの選択肢が増える	連絡・記録・申請の事務が増える

3-5. 居住サポート住宅とセーフティネット住宅の違い

従来のセーフティネット住宅は、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として登録する仕組みが中心でした。居住サポート住宅は、これに加えて、入居後の見守りや福祉サービスとの連携を組み合わせた点が特徴です。つまり、「住まいを確保する」だけでなく、「入居後の暮らしを支える」ところまでを仕組みに含めています。制度の位置づけの詳細は、住宅セーフティネット法改正で何が変わる？や、国土交通省の資料で確認してください。

04 CERTIFICATION 認定基準と補助金の見方——改修費・家賃の低廉化・家賃債務保証料等の低廉化・住み替え 要件と金額は、必ず最新の公式資料で確認する

4-1. 認定基準の主な項目

認定の基準には、床面積、構造・設備、入居を受け入れる要配慮者の範囲、住宅の戸数、家賃や契約条件の適切さ、居住支援法人等によるサポートの内容、基本方針との整合などが含まれます。申請の方法は自治体で異なり、たとえば専用の情報提供システムで受け付ける自治体もあります。欠格要件に該当しないことや、要配慮者の入居を不当に制限しないことも、確認項目の例です。

4-2. 補助金の種類：建設・改修に関する支援

居住サポート住宅に関する支援として、制度上、改修費、家賃の低廉化、家賃債務保証料等の低廉化、セーフティネット住宅への住み替えの支援が示されています。対象となる要件、上限、期間は、年度や自治体で変わることがあるため、ここでは金額を書きません。申請の前に、国土交通省と自治体の最新の公式資料で確認してください。

支援の種類	内容（一般的な整理）	確認すること
改修費	住宅を基準に合わせて改修する費用への支援	対象工事、上限、申請の時期
家賃の低廉化	入居者の家賃負担を軽くするための支援	対象世帯、期間、自治体の実施の有無
家賃債務保証料等の低廉化	保証料などの負担を軽くする支援	対象、上限、家賃の低廉化との併用の可否
セーフティネット住宅への住み替え	住み替えにかかる費用への支援	対象世帯、要件

4-3. 管理会社の実務：制度を使う・使わないに関わらず整えること

整えるもの	内容	効果
連絡履歴の書式	誰に、いつ、何を連絡したかを、同じ形式で残す	担当者が変わっても、状況が分かる
家賃の入金確認の手順	毎月、同じ手順で、未入金を洗い出す	滞納の早期の発見につながる
物件・オーナーごとの方針の一覧	要配慮者の受け入れの意向や条件を整理する	提案や確認が早くなる
外部との連絡先の一覧	居住支援法人、福祉の窓口、保証会社の連絡先	緊急時の連絡が早くなる

見守りや孤独死への備えについては、孤独死対策で賃貸管理会社が整える見守り・初動・告知の実務で、トラブル全般の初動については、賃貸管理のトラブル事例と対処法で整理しています。あわせて参考にしてください。

ここまでの内容を実際に回すと、入居者への連絡、連絡履歴の記録、家賃の入金確認という事務が、管理戸数に比例して増えます。次の章以降で、この事務をどう手放すかを解説します。

05 MANUAL LIMIT 入居中の見守り・連絡・記録の事務で膨らむ、管理会社の手作業の限界 毎月・毎日の地味な作業の積み重ねが、一番重い

5-1. 入居中の見守り・連絡・記録の事務は、判断よりも「その前の事務」が時間を食う

見守りや安否確認、福祉サービスへのつなぎの場面では、連絡の履歴、家賃の入金状況、物件ごとの条件の確認が、担当者の手作業に頼りがちです。繁忙期（1〜3月）は、募集や契約の対応に追われ、入居中の連絡や記録が後回しになります。外部の支援機関と連携するほど、「いつ、誰に、何を連絡したか」が見える状態が必要になります。

5-2. 繁忙期に集中する、物件・オーナーごとに違う条件

ここで発想を変えます。システムを替えなくても、作業そのものを任せる道があるということです。次の章で、その考え方を整理します。

06 AI AUTOMATION 入居中の見守り・連絡・記録の事務の事務作業を、AIで自動化する 「AIに聞いて早くする」と「AIが毎月の作業を回す」は、まったく別のもの

6-1. 「効率化」と「自動化」の違い

	AIに聞いて早くする（効率化）	AIが毎日・毎月の作業を回す（自動化）
動かす人	担当者が、都度AIに質問・依頼する	決めた手順のとおりに、AIが自動で作業する
担当者の負担	AIへの依頼と、結果の貼り付けが毎回残る	承認の確認だけが残る
繁忙期の効果	担当者の手が回らなければ変わらない	件数が増えても、同じ手順で処理できる
例	入居者への連絡文の言い回しをAIに添削してもらう	入金データの取り込み・消込・未入金の一覧づくり・連絡履歴の整理・連絡文の下書きを、決めた手順どおりに自動で進める

6-2. いまのシステムはそのまま、AIが受け取りから承認待ちまでを回す

弊社のAI社員AIKATAでは、Claude Code／Codex を使い、会社がすでに使っている管理システム・ポータルサイト・書類のひな型を、そのまま使い続けたまま、画面の操作を含めて自動化します。システムの乗り換えや、新しいソフトの導入は要りません。

入居中の見守り・連絡・記録の事務に引きつけて言えば、AIが担うのは、判断の前の事務です。たとえば次のような作業が対象になります。

6-3. 事務員がやっていた作業 vs AIに任せた後

作業	これまで（事務員の手作業）	AIに任せた後
入金の消込	入金明細と請求を見比べて、手で消し込む	AIが照合して未入金の一覧を作成。担当者は確認
入居者への連絡文	過去の文面を探して書き直す	AIが状況に合わせて下書きを作成
連絡履歴の記録	担当者ごとのメモに残す	AIが同じ書式で整理。誰が見ても分かる形に
物件情報の入力	管理システムとポータルに、それぞれ入力	AIが画面操作で入力し、食い違いを照合
安否の判断・福祉サービスへのつなぎ・見守りの実施	居住支援法人・福祉の担当者・会社が行う	変わらず人が行う（AIは引き受けない）

6-4. 法令との線引き（AIが担う範囲／会社・専門家が担う範囲）

なお、現地訪問、郵送物の受け取り、押印、現物の受け渡しなど、人が物理的に動く工程は、自動化しきれません。AIKATAは、画面の中で完結する事務作業が主な対象です。

07 BUILD OR ENTRUST 増員・外注・自作では、繁忙期の事務作業は片づかない 4つの選択肢のうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけ

入居中の見守り・連絡・記録の事務の事務を片づけようとするとき、管理会社が取れる道は大きく4つあります。4つのうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけです。

選択肢	よくある期待	実際に行き詰まる所	判定
①事務員を増やす	人を増やせば、確認と連絡が回る	採用・教育が繁忙期に間に合わない。閑散期に人件費が残る。担当者ごとのやり方が増え、属人化が進む	✕
②従来型の外注・BPO	外に出せば、会社の手間が減る	物件・オーナーごとの運用を外注先に説明し、納品物の手直しをする作業が会社に残る。繁忙期の増量に追従しにくい	✕
③社内でAIを自作する	自社で作れば、安く自由に使える	物件・オーナーごとのルールを言語化できない。検証の型がない。作った人しか直せず、第二の属人化が生まれる	✕
④AI社員AIKATAに任せる	作業そのものを手放したい	現地訪問や郵送・押印など、人が動く工程は自動化しきれない（その部分は会社が担当）	◎

7-1. 「①増員」「②外注」で片づかない理由

7-2. 「③自作」の壁

08 AI SHAIN AIKATA AI社員AIKATAとは？賃貸管理会社の事務作業を丸ごと受託する 業務代行（BPO）としての受託の範囲と、会社の役割

AI社員AIKATA（運営: 株式会社GENAI）は、事務員の方がパソコンで行っている業務を、AIと人の二重体制で丸ごと受託する業務代行（BPO）サービスです。不動産会社向けには、専用のご案内ページを用意しています。

8-1. 受託できる業務の例

8-2. いまのシステムのまま、画面操作を含めて自動化

AIKATAは、特定のシステムに限定しません。会社がいま使っている管理システム・ポータルサイトをそのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは要りません。物件種別や取引形態ごとの入力ルールを仕組みに落とし込むため、担当者の経験や繁忙度で精度が落ちません。

8-3. 会社の作業は「承認」だけ

AIの処理結果は、人が品質チェックしたうえで会社に渡されます。最終確認と承認は会社が行います。会社の日々の作業は、原則として「入力済みの物件情報や、作成済みの書類の承認」だけです。

8-4. 繁忙期も人を増やさずに処理量を増やせる

料金は、月額の定額で、業務量が増えても料金は変わりません。仕組みの構築・運用はAIKATAが行うため、会社にAIの知識は要りません。引き継ぎは、事務員の方の操作画面を見ながら、AIKATAが業務を分解・整理します（マニュアルが無くてもかまいません）。

8-5. 守ること・できないこと

AIKATAを使う不動産会社では、事務員の方が行っていた照合や書類の下準備を、AIKATAの仕組みで処理し、会社の担当者が承認する、という形で運用しています。

09 COMPARISON & SUMMARY 残る道は「作業そのものを任せる」だけ——手作業・システム追加・AIKATAの比較 入居中の見守り・連絡・記録の事務の毎月の事務を、どう片づけるか

	手作業のまま	システムの追加・乗り換え	AI社員AIKATAに任せる
繁忙期の負荷	✕ 件数に比例して増える	△ 入力の一部は減るが、運用の手間が残る	◎ 人を増やさず処理量を増やせる
物件・オーナーごとのルール	△ 担当者の経験に依存	△ 製品の仕様の範囲内	◎ 仕組みに落とし込み、残る
入居者・オーナーへの対応の速さ	✕ 繁忙期に遅れる	○ 一部は自動化	◎ 一次対応・下準備が早い
事務員の採用と教育	✕ 採用難・教育が必要	△ 新しい操作の教育が必要	◎ 採用・教育が不要
宅建業法の線引き	○ 会社が管理	○ 会社が管理	◎ 宅建士・会社の業務と、AIの業務が明確に分かれる

9-1. AI社員AIKATAが選ばれる5つの理由

増員・外注・自作・乗り換えは、どれも会社が人か仕組みを抱え続ける道です。作業を手放せる道は、AIKATAに任せることだけです。

次の繁忙期を、事務員を増やさずに越える準備を始めませんか

AI社員AIKATAの無料相談（60分・オンライン・Google Meet）では、御社の入居中の連絡・記録・家賃管理まわりの業務を棚卸しし、どの業務から任せられるかをその場で整理します。人を増やす・システムを替えると決める前に、一度、作業そのものを手放す選択肢を確かめてください。契約の義務はなく、全国から対応しています。

事務員を増やす・外注する・AIを自作する・管理システムを替える——どの道を選んでも、入力・書類づくり・入金の照合・問い合わせの一次対応か、それを回す人と仕組みが会社に残り続けます。

AI社員AIKATAなら、いまお使いの管理システム・ポータルサイトはそのまま、物件や取引ごとのルールも登録して処理し、会社に残るのは仕上がりの確認と承認だけです。どの業務から任せられるかは、無料相談（60分・オンライン）でその場で整理します。

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よくある質問

Q. 居住サポート住宅とは何ですか？

A. 改正住宅セーフティネット法に基づき、居住支援法人等が大家と連携して、入居者に対し、ICT等による日常の安否確認、訪問等による見守り、生活や心身の状況が不安定になったときの福祉サービスへのつなぎを行う賃貸住宅です。認定は市町村等が行う仕組みで、改正法は令和7年10月1日に施行されました。窓口や運用は地域によって異なるため、国土交通省や自治体の公式案内で確認してください。

Q. 居住サポート住宅とセーフティネット住宅は何が違いますか？

A. 従来のセーフティネット住宅は、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅としての登録が中心でした。居住サポート住宅は、これに加えて、入居中の見守りや安否確認、福祉サービスへのつなぎといった「入居後の支援」を組み合わせた点が特徴です。制度の位置づけや要件の詳細は、国土交通省の公表資料で確認してください。

Q. 居住サポート住宅の認定は、誰が行いますか？

A. 市町村等が認定する仕組みです。実際の窓口は地域によって異なり、都道府県が窓口になる地域と、市区が窓口になる地域があります。申請の方法や必要書類も自治体ごとに案内されているため、物件所在地の自治体の公式ページで確認します。

Q. 補助金は使えますか？

A. 改修費、家賃の低廉化、家賃債務保証料等の低廉化、セーフティネット住宅への住み替えなどの支援が、制度として用意されています。対象となる要件、上限、期間は年度や自治体で変わることがあるため、金額や条件は、国土交通省と自治体の最新の公式資料で確認してください。

Q. 管理会社として、何から始めればよいですか？

A. まず、管理しているオーナーの意向（要配慮者の受け入れへの不安）と、地域の居住支援法人の有無を確認します。そのうえで、対象になりうる物件の整理、見守りや安否確認の連絡体制、家賃の入金確認と記録の事務の流れを整えると、認定を検討するときも、受け入れる運用に移るときも、慌てずに進められます。

Q. 宅建業法上、入居中の見守り・連絡・記録の事務の事務作業をAIに任せて問題ありませんか？

A. 重要事項説明と、35条書面・37条書面への記名は、宅地建物取引士が行います。オーナー・入居者との交渉や最終的な判断、法的な手続きも、AIには任せず、会社や専門家が行います。一方、入居者への連絡文の下書き、連絡履歴の記録、家賃の入金確認と未入金の一覧づくり、物件情報の入力・更新、更新・解約の事務の下準備といった事務作業は、AIに任せることができます。AI社員AIKATAは、宅建士の独占業務は引き受けず、AIの処理結果を人が品質チェックし、最終確認と承認は会社が行う体制です。

Q. 今使っている管理システムのまま、AI社員AIKATAを使えますか？

A. 使えます。AI社員AIKATAは特定のシステムに限定せず、会社が今使っている管理システム・ポータルサイトを、そのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは要りません。無料相談（60分・オンライン・Google Meet）で、御社の業務を棚卸しし、どこまで任せられるかを整理します。

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