【2026年10月最新】DIY型賃貸とは？賃貸管理会社が押さえる仕組み・メリットデメリット・契約実務と、個別案件の書類作成をAIに任せる方法

DIY型賃貸とは、借主の意向を反映して、住宅を改修できる賃貸借契約のことです。国土交通省が普及を進めており、築年数が古く、そのままでは借り手が付きにくい物件を活用する方法として、賃貸管理会社がオーナーへ提案しやすい選択肢の一つになっています。壁紙の貼り替えや造作棚の取り付けから、専門業者に発注する本格的な改修まで、範囲は幅広く考えられます。

一方で、DIY型賃貸は、普通の賃貸借契約とは契約実務が違います。誰が工事を行い、費用を誰が負担し、できた部分が誰の物になり、退去のときに元へ戻すのか。ここを口約束で済ませると、退去時にオーナーと入居者の間で行き違いが起き、間に立つ管理会社の負担が大きくなります。

この記事では、賃貸管理会社（賃貸仲介を兼ねる会社を含みます）の立場で、DIY型賃貸の仕組み、オーナー・入居者・管理会社それぞれのメリットとデメリット、トラブルを防ぐ契約実務、媒介報酬とコンサルティングの考え方、将来の売却や管理受託につなげる視点を整理します。そのうえで、案件ごとに書類と確認事項が増える事務を、今の管理システムのままAI社員AIKATAに任せる方法を解説します。制度の内容は2026年10月時点で公式情報を確認した範囲に基づきます。

01 WHAT IS DIY RENTAL DIY型賃貸とは？国土交通省が推進する背景と、通常の賃貸との違い 築古物件の活用という課題から、定義と範囲を整理します

1-1. DIY型賃貸の定義：借主の意向で改修できる賃貸借契約

国交省も推進するDIY型賃貸について、国土交通省の案内では、DIY型賃貸借は、借主の意向を反映して住宅を改修できる賃貸借契約とされ、工事の実施方法は、借主自身が行う場合と専門業者に発注する場合などさまざまです。したがって、DIYという言葉から連想される日曜大工だけでなく、設備や造作の交換、専門業者に発注するリノベーション工事まで含めて考える必要があります。

背景には、築年数が古い物件で、リフォーム費用を賃料で回収しにくく、改修されないまま空室になりやすい課題があります。オーナーが費用を負担して改修しても、借り手が付く保証はありません。そこで、改修を借主の意向に任せ、費用の負担や原状回復の扱いを契約で決める方法が使われます。

国土交通省は、平成28年4月に、DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックを作成し、平成30年3月には契約書式例を改定して、家主向けの手引きも作成しています。賃貸管理会社がオーナーへ説明するときは、最新の公式資料を確認して、その内容に沿って提案します。

出典：国土交通省「DIY型賃貸借について」（2026年10月30日確認）。

1-2. 通常の賃貸・原状回復との違い

比べる点	通常の賃貸	DIY型賃貸
入居中の改修	貸主の承諾なしには原則できません	承諾した範囲で、借主の意向による改修ができます
費用の負担	貸主の修繕は貸主、借主の使用による損耗等は取決めによります	改修の費用は借主が負担する形が中心です。内容は契約で決めます
できた部分の所有	通常は問題になりません	造作や設備ごとに、誰の物かを決めます
退去時の原状回復	原状回復のガイドラインや契約の定めに従います	改修部分は、原状回復をしない、または収去するなどを合意で決めます
必要な書類	賃貸借契約書が中心です	契約書に特約を加え、承諾書と合意書を併用します

原状回復のルールについては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が、通常の賃貸借における考え方を示しています。DIY型賃貸では、改修した部分について、この通常の考え方とは別の取決めをするため、契約書の特約と合意書で、範囲を具体的に書くことが重要になります。

通常の賃貸と同じ感覚で「自由に直して構いません」とだけ伝える運用は、避けるべきです。工事の範囲が曖昧なまま、入居者が壁を壊したり、水回りを触ったりすると、建物の安全や他の入居者への影響が生じます。どこまでを自由にするのかを、物件ごとに決めてから募集します。

1-3. 向く物件・向かない物件

国土交通省の案内には、大規模な工事や転貸借の場合の契約上の留意点も示されています。工事が大規模になるほど、建築や法令の確認が必要になるため、提案の段階で、どの程度の工事までを想定するのかを決めます。マンションの場合は、管理規約や使用細則で定められた制限も確認します。

02 MERITS AND RISKS DIY型賃貸のメリット・デメリット：オーナー・入居者・管理会社の三つの立場で オーナーへの提案に使える整理と、先に伝えておくべきリスクを確認します

2-1. メリット：オーナー・入居者・管理会社

立場	主なメリット
オーナー	改修費用の負担を抑えて貸し出せます。「DIY可」が募集の付加価値になります。入居者が手をかけた分、長く住まれる可能性があります。
入居者	好みの空間をつくれます。相場より賃料が抑えられる場合があります。契約によっては、改修部分の原状回復義務が免除されます。
管理会社	貸しにくい物件の媒介を獲得できます。入居希望者への提案の幅が広がります。空き家の解消を通じてオーナーの信頼を得られます。

オーナーにとって最も分かりやすい利点は、初期の改修費用をかけずに貸し出せることです。築古の物件は、改修して賃料を上げても回収に時間がかかる場合があります。DIY可の条件で募集すれば、改修への投資を入居者の意欲に任せられます。

入居者にとっては、持ち家に近い感覚で住まいを整えられる点が魅力です。通常の賃貸では難しい壁の色や棚の取り付けが、承諾の範囲で行えます。管理会社にとっては、借り手が付きにくい物件に新しい提案ができる点が、媒介の機会につながります。

2-2. デメリット：先にオーナーと入居者へ伝えるリスク

立場	主なデメリットとリスク	主な予防策
オーナー	素人施工による物件の毀損、契約手続きや調整事項の増加、退去時の原状回復や所有権をめぐる行き違い	工事の範囲と承認の手順を契約で決め、所有権と原状回復を合意書に書きます
入居者	改修費用を自分で負担します。契約によっては、造作買取請求権が認められません。施工の手配や作業に手間がかかります	費用と権利の扱いを、契約前に書面で説明します
管理会社	契約書の作成や調整の手間が増えます。建築や法律の知識が必要になります	書式を標準化し、確認の項目を決めておきます

多くのリスクは、口約束で進めることから生じます。「棚は付けてもいいですよ」「退去のときは適当に直してください」といった曖昧な取決めは、退去時に、どの範囲を誰が直すのかという争いのもとになります。

管理会社は、オーナーと入居者の間に立つ立場として、双方に同じ内容を同じ書面で伝える役割を担います。オーナーには「何を承諾したのか」、入居者には「何が自分の責任なのか」を、事前に書面で明らかにしておくと、後からの行き違いを減らせます。

2-3. オーナーへ提案するときの伝え方

提案では、まず、現在の空室の状況と、借り手が付かない理由を整理します。改修費用の見込み、改修した場合に見込める賃料、改修をしない場合の空室期間を比べ、DIY型賃貸が一つの選択肢になることを示します。この比較では、金額は物件ごとの見積りに基づいて作成し、一般的な数字をそのまま使わないようにします。

次に、DIY型賃貸のリスクと対策を説明します。素人の施工による毀損が心配なオーナーには、改修の範囲を限定する案や、工事前に内容を確認する運用を示します。退去時の扱いについては、収去、そのまま残す、買い取るなど、いくつかの方法があることを伝え、オーナーの希望を聞いて決めます。

03 CONTRACT PRACTICE トラブルを防ぐDIY型賃貸借の契約実務：契約書・承諾書・合意書の連動 三つの書面で、改修の内容と権利義務を確定させます

3-1. 賃貸借契約書に特約を入れ、承諾書・合意書と連動させる

国土交通省の契約書式例は、賃貸借契約書の特約事項として作成されています。改修内容と、明渡し時の原状回復の有無について、貸主と借主が合意・承諾し、合意書を取り交わす方式です。

DIY型賃貸借契約の実務では、トラブルを未然に防ぐために、合意書で所有権の帰属や原状回復義務などを明確化することが要点です。次の三つの書面をそろえる運用が考えられます。一つ目は、賃貸借契約書です。DIY部分については、貸主の修繕義務や原状回復義務の対象から外し、別に交わす合意書に従う旨を、特約で定めます。二つ目は、借主が改修の内容を申請し、貸主が承諾する、増改築の申請書兼承諾書です。三つ目は、承諾した内容を、権利義務として確定させる合意書です。

三つの書面は、番号や日付、物件の表示を一致させ、どの書面がどの内容を定めているのかが分かるようにします。書面の間で表現や範囲が食い違うと、トラブルが起きたときに、どれが優先されるのかが争いになります。

3-2. 増改築申請書兼承諾書：工事箇所ごとに認識のずれを防ぐ

増改築の申請書兼承諾書には、増改築等の概要を添付し、工事の箇所ごとに、次の事項を明確にします。

増改築の内容：どこで、何を行うのか。壁紙の貼り替え、棚の設置、床材の変更など、具体的に書きます。

施工の方法：借主が自分で行うのか、業者に依頼するのか。

所有権の帰属：できた部分が貸主の物になるのか、借主の物になるのか。

原状回復義務の有無：退去のときに、元へ戻す必要があるのか。

明渡し時の精算：工事の費用を、貸主へ請求できるのか。

これらを、工事の箇所ごとの表にまとめておくと、入居者もオーナーも確認しやすくなります。承諾後に、工事の内容を変更する場合は、新たに申請し、承諾を得る手順にします。

確認項目	内容の例	決めておくこと
増改築の内容	壁紙の貼り替え、造作棚の設置、床材の変更など	工事の場所と範囲を図面や写真で示します
施工方法	借主が自分で行う、または専門業者へ依頼する	水回りや電気など、業者が必要な工事の線引きを決めます
所有権の帰属	建物と一体の部分は貸主、取り外せる造作は借主など	工事の箇所ごとに表で示します
原状回復	しない、収去する、一部のみ戻すなど	退去時に誰がどの範囲を行うのかを明記します
明渡し時の精算	工事の費用を請求できるか	請求しない場合は、その旨を合意書へ書きます

3-3. 合意書：所有権・施工責任・管理修繕・退去時の扱い

合意書では、一般に、次の事項を取り決めます。

施工の責任：工事中の水漏れや、第三者に与えた損害について、借主が責任を負う旨を定めます。

所有権の帰属：壁紙のように、建物と一体になって分離できないものは貸主の所有、取り外しできる造作は借主の所有とする、などと決めます。

管理と修繕：契約期間中、DIY部分の管理と修繕は、借主が自己の責任と負担で行い、貸主の修繕義務は免除する、と定めます。

退去時の扱い：借主の原状回復義務を免除する代わりに、借主が貸主に対して、造作買取請求権や有益費の償還請求権を放棄する形が多く見られます。

造作買取請求権（借地借家法第33条）や有益費償還請求権（民法）は、特約で排除や放棄ができる規定とされますが、DIYで取り付けた物が、当然に造作買取請求権の対象になるとは限りません。放棄の特約を入れるかどうかは、契約条項と合意書の書き方に関わる論点です。具体的な契約条項を作る際は、国土交通省の契約書式例と最新の法令を確認し、判断に迷う場合は弁護士に相談してください。管理会社が、法律上の判断を自社だけで行うことは避けます。

出典：国土交通省「DIY型賃貸借について」（2026年10月30日確認）。

04 OPERATION 管理会社が回すDIY型賃貸の運用：募集から退去までの手順 工事前・入居中・退去時の確認を、物件ごとに決めます

4-1. 募集から申請・承諾までの段取り

募集の段階では、DIYを認める範囲と手順を、図面や写真とあわせて示します。入居希望者が、やりたい内容を事前に相談できる窓口を決め、相談の内容と回答を記録します。入居の申込みと同時に、改修の希望の内容を、申請書の形で受け取ります。

申請を受けた管理会社は、内容を物件の状況と照らして確認し、オーナーへ報告します。承諾するかどうかは、オーナーの判断です。管理会社は、判断に必要な情報（工事の範囲、施工の方法、影響の可能性、退去時の扱いの案）を整理して、オーナーへ伝えます。承諾の判断を、管理会社が代わりに行わないことが重要です。

承諾の内容が決まったら、申請書兼承諾書に反映し、合意書の内容を確定させます。入居の日と工事の開始の日の関係、工事の期間も、あわせて決めておきます。

4-2. 工事前・工事中・入居中の確認

工事前の記録は、退去時に、どの部分が改修で変わったのかを示す根拠になります。写真は、全体と部分を、日付が分かる形で撮影し、契約の情報と一緒に保管します。

入居中のDIY部分の不具合は、入居者の責任と負担で行う取決めであっても、建物全体に影響が及ぶ場合があります。たとえば、水漏れが下の階へ影響する場合などです。連絡を受けたときに、管理会社が最初に何をするのかを、事前に決めておきます。

4-3. 退去時の立会いと精算

退去の立会いでは、合意書に定めたDIY部分の扱いを、現場で確認します。収去すると決めた部分が撤去されているか、そのまま残すと決めた部分の状態に問題がないか、貸主の所有になった部分の損傷はないかを、書面の項目と照らします。

通常の部分の原状回復と、DIY部分の扱いを、分けて精算書に記載します。通常の部分は、国土交通省の原状回復のガイドラインや、契約の定めに沿って確認します。DIY部分は、合意書の取決めに沿います。二つが混ざると、入居者もオーナーも内訳が分からなくなります。

05 FEES AND FUTURE 媒介報酬の特例・コンサルティングフィーと、将来の売却・管理受託 DIY型賃貸の手間に見合う収益と、その先の取引を整理します

5-1. 媒介報酬の特例は賃貸の媒介に使えるか

DIY型賃貸の対象になる築古の物件は、賃料が低めになる傾向があります。賃貸の媒介報酬には、法令で上限が定められており、通常の仲介だけでは、契約書や承諾書の調整、現地の確認に要する手間に見合う収益を確保しにくい場合があります。

低廉な空き家などの媒介について、現地調査に要する費用などを、原則の上限を超えて受領できる特例（国土交通省の報酬告示と、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方に基づく扱い）は、拡充されています。ただし、この特例は売買・交換の媒介を対象とする仕組みで、賃貸の媒介を対象としていません。したがって、DIY型賃貸の賃貸借の媒介で、この特例を使って報酬を上乗せすることはできないと考えるのが前提です。特例活用の可否は、取引の種類と要件を、国土交通省の告示と解釈・運用の考え方の最新の内容で確認してください。

賃貸の媒介報酬は、原則の上限の範囲で受け取る前提になります。そのため、DIY型賃貸に付随して生じる企画の提案や調整の手間は、次の項で説明する、媒介とは別のコンサルティング業務として切り分けて考えます。将来の売却の媒介につながった場合は、売買の特例の対象になる可能性があるため、そのときに要件を確認します。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」関連の案内（2026年10月30日確認）。

5-2. コンサルティングフィーとして切り分ける考え方

DIY型賃貸の企画の提案や、空き家活用のアドバイスは、通常の仲介業務の枠を超える場合があります。そのような業務は、媒介とは別のコンサルティング業務として位置づけ、別に報酬を決めることが考えられます。

重要なのは、実態のある業務に対する対価として、媒介の報酬と明確に区別することです。媒介の報酬に上乗せする形で、名目だけを変えて受け取る運用は、宅建業法上の問題が生じるおそれがあります。契約書の内容、業務の範囲、報酬の根拠を書面に残し、判断に迷う場合は、行政の窓口や弁護士などに確認します。

5-3. 将来の売却案件・管理受託につなげる

貸しにくい物件や、放置されていた空き家を動かすと、オーナーからの信頼が高まります。その信頼は、将来の物件の売却のときの媒介や、他の物件の管理受託の相談につながる可能性があります。

管理会社にとってDIY型賃貸は、単発の賃貸の成約を増やす手段にとどまらず、空き家や築古物件を持つオーナーへの提案の入り口として使えます。ただし、案件ごとの条件が違うため、提案から契約、管理までの手順を標準化しておかなければ、手間が増える一方になります。

06 WORKLOAD DIY型賃貸の案件が増えるほど重くなる、書類と確認の事務 案件ごとに違う条件を、毎回集めて整える負担を見ます

6-1. 案件ごとに違う条件・書類・記録が増える

DIY型賃貸では、物件ごと、入居者ごとに、改修の範囲、施工の方法、所有権の帰属、原状回復の有無が違います。三つの書面を整え、写真を整理し、工事の前後の記録をひも付け、退去時に合意書と照合する作業は、通常の賃貸の事務に上乗せされます。

物件やオーナーごとに条件が違うため、標準の書式を使っても、毎回、特約の内容や工事の箇所の表を作り直す必要があります。ベテランの担当者は、どの項目を決めておくべきかを経験で判断しますが、新しい担当者は同じ精度で行えません。

1〜3月の繁忙期は、通常の入退去の手続きに、DIY型賃貸の案件の書類作成が重なります。書面の作成が遅れ、工事の開始の日に承諾書が整っていない、という状況は避けなければなりません。事務員の採用や教育を急いでも、繁忙期には間に合わないことが多く、閑散期には人件費が残ります。

6-2. 管理システム・ポータル・書類・写真の二重入力と属人化

DIY型賃貸の案件では、賃貸管理システムの物件台帳、ポータルサイトの募集情報、書式ファイル、工事前後の写真、メールのやりとりと、情報が複数の場所に存在します。募集の条件を変更したときに、台帳とポータルの両方へ入力し、書式にも反映する運用では、どこかで食い違いが起きます。

また、DIY部分の取決めは、契約が終わるまで管理する必要があります。数年後の退去時に、担当者が変わっていても、合意書の内容と工事前後の記録がすぐ見つかる状態が必要です。書面の作成や整理が特定の担当者に集中していると、その担当者が休んだときや辞めたときに、業務が止まります。システムを替えなくても、作業そのものを任せる道があります。次の章で、その仕組みを説明します。

07 AUTOMATE THE WORK AIで個別案件の書類作成と確認を自動化する 承諾の判断と契約の判断は会社に残し、繰り返す事務を仕組みで回します

7-1. 「AIに聞いて早くする」と「毎回の作業を自動で回す」の違い

Claude Code/CodexなどのAIツールの使い方は、二つに分けられます。一つは、担当者が必要な資料を集め、AIに質問したり、文面を作ってもらったりして、結果を自分で入力する使い方です。担当者の作業は早くなりますが、資料集めと入力、照合は担当者の仕事のままです。これが「効率化」です。

もう一つは、入居希望者からの改修の希望や物件の情報が届いたことを起点に、物件台帳から必要な項目を取り出し、申請書・承諾書・合意書の下書きへ入力し、元の資料と照合して、確認が必要な点を一覧にして、承認待ちまで進める使い方です。毎月・毎日の作業をAIが自動で回します。これが「自動化」です。AIツールを使えば自動的にできるわけではなく、物件・オーナーごとの入力ルール、例外の扱い、品質確認を整えた運用が必要です。

AI社員AIKATA（運営は株式会社GENAI）は、事務員がパソコンで行っている業務を、AIと人の二重体制で受託する業務代行（BPO）サービスです。今の管理システムやポータルをそのまま使い、画面操作を含めて自動化します。DIY型賃貸の書類の下準備も、物件情報の入力・更新、契約書類の下準備として、受託の対象に含まれます。

これまで事務員がやっていた作業	AIに任せた後の事務処理	会社に残る確認・判断
物件台帳から、書式へ必要な項目を転記します	物件・取引ごとのルールに沿って入力を進めます	特約や例外の最終確認と承認です
三つの書面の物件表示や日付が一致しているかを見比べます	照合の結果と、食い違いの箇所を整理します	食い違いの原因の判断です
工事前後の写真や記録を、契約ごとに整理します	記録を契約の情報とひも付けて整理します	記録の内容の確認です
募集情報の変更を、台帳・ポータルへ反映します	変更を反映し、反映の漏れを一覧にします	募集条件そのものの判断です
問い合わせへの一次対応をします	一次対応の事務を処理します	改修の承諾の判断や、個別の条件の約束です

7-2. 照合と例外を会社へ戻す型：承諾の判断は会社に残す

たとえば、改修の申請を受けた後の事務を考えます。申請の内容から、工事の箇所、施工方法、希望する所有権の扱い、原状回復の希望を、承諾書の概要の表へ整理し、物件台帳の情報と照らし、書式の下書きを作ります。ここまでは、定型の事務作業として整理できます。

一方で、その工事を承諾するか、費用の扱いをどうするか、退去時に収去を求めるかどうかは、オーナーと会社が判断します。AIは、「工事の箇所が標準の範囲外のため、確認が必要です」のように、理由を添えて一覧にします。会社が確認する内容がはっきりしていれば、資料を一から探す負担が減ります。

承諾の判断、契約の内容の決定、オーナー・入居者との交渉は、AIが行いません。書面の下準備が進んだことと、承諾や契約をしてよいことは別であり、最終の確認と承認は会社が行います。

7-3. 宅建業法・賃貸住宅管理業法との線引き

重要事項説明と契約書面への記名は、宅地建物取引士が行います。賃貸住宅管理業法の業務管理者による管理・監督、オーナー・入居者との交渉や判断、法的な手続きは、会社が行います。AI社員AIKATAが担うのは、その前の事務作業、すなわち物件情報の入力・更新、書類の下準備、入金消込、問い合わせの一次対応、更新・解約の事務処理などです。

また、媒介報酬やコンサルティングフィーの設計、法令の解釈に関わる判断も、会社が行います。DIY型賃貸の契約条項や費用の取決めについて、専門的な判断が必要な場合は、弁護士などの専門家に相談します。システムでもAIでも、この責任の所在は変わりません。

08 BUILD OR DELEGATE 自分たちで作るか、任せるか：DIY型賃貸まわりの事務を誰が回すのか 増員・外注・自作で会社に残る負担を確認します

8-1. 増員・外注・自作では、繁忙期のDIY型賃貸まわりの事務は片づかない

4つのうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけです。DIY型賃貸の書類の下準備と、条件の入力・照合を毎日回す負担を会社から手放したい場合の、四つの進め方を並べます。システムの乗り換えは、第10章の比較で扱います。

選択肢	よくある期待	実際に行き詰まる所	判定
①事務員を増やす	入力を分担すれば繁忙期を越えられると期待します	採用・教育が繁忙期に間に合わず、閑散期の人件費と属人化が残ります	✕
②従来型の外注・BPO	作業を外へ出せば社内が空くと期待します	物件・オーナーごとの条件の説明、例外の確認、差戻しの手直しを会社が回し続けます	✕
③社内でAIを自作する	AIツールがあれば自動で処理できると期待します	ルールの言語化、検証、改修が必要で、作った人しか直せない状態が生まれます	✕
④AI社員AIKATAに任せる	今のシステムのまま事務を手放します	AI社員AIKATAが構築・運用し、人が品質チェックします。会社は最終確認と承認を行います	◎

8-2. ①増員と②外注で残る、教育・説明・手直し

増員の計画では、採用できる時期に加えて、単独で処理できるようになるまでの確認の負担が問題になります。新しい社員が入力した内容を既存の担当者が全件やり直す状態では、繁忙期の負荷が一時的に増えることもあります。書類の読み方や入力の癖が個人の記憶だけに残れば、引継ぎのたびに同じ教育が必要です。

従来型の外注でも、作業の手順を会社が詳しく切り出し、変更のたびに説明し直す運用では、担当者は外注先への指示を管理する仕事を続けます。物件ごとの例外が増えると、確認の往復が滞留するため、件数を増やせば処理が進むとは限りません。

8-3. ③自作は、第二の属人化を会社の中につくる

自作では、物件種別やオーナーごとのルールを文章にし、例外を分類し、処理結果の正しさを確かめる必要があります。画面の表示が変わったとき、書類の雛形が変わったときには、仕組みを確認して更新します。最初に一度動いたことだけでは、その後の業務を任せ続ける根拠になりません。

この保守を担当する社員が限られると、従来の「ベテラン事務員しか分からない」に加えて、「自動化を作った人しか直せない」という第二の属人化が生まれます。エラーのときに何が処理済みかも分からなければ、会社は二重処理を避けるために、元の書類から確認し直すことになります。

09 AIKATA FOR REAL ESTATE AI社員AIKATAが、今のシステムでDIY型賃貸まわりの事務を丸ごと受託する AIと人の二重体制で処理し、最終確認と承認は会社が行います

9-1. 業態を問わず、業務単位で任せる範囲を決める

AI社員AIKATA（運営は株式会社GENAI）は、物件情報の入力・更新、募集図面（マイソク）作成の下準備、契約書類の下準備、家賃管理・入金消込、問い合わせメールの一次対応、更新・解約の事務処理などを受託する業務代行（BPO）サービスです。事務員がパソコンで行っている業務を、AIと人の二重体制で丸ごと引き受けます。

賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、分譲など業態を問わず、業務単位で受託の可否を決めます。特定のシステムに限定せず、今の管理システムやポータルサイトをそのまま使い、画面操作を含めて自動化するため、システムの乗り換えは要りません。特定のソフト会社との提携や、あらゆる機能の無条件な利用を意味するものではありません。

9-2. 操作画面から業務を分解し、AIと人で品質を確認する

AI社員AIKATAは、引継ぎの際に事務員の方の操作画面を見ながら業務を分解・整理します。物件種別や取引形態ごとの入力ルールを仕組みに落とし込み、担当者の経験や繁忙度に左右されない処理を進めます。仕組みの構築・運用はAI社員AIKATAが行うため、会社にAIの知識は要りません。

AIの処理結果は人が品質チェックし、最終確認と承認を会社が行います。会社の日々の作業は、原則として入力済みの物件情報や作成済みの書類を確認・承認する形になります。AI社員AIKATAを使う不動産会社では、物件・取引ごとのルールを仕組みに落とし込み、AIの結果を人が品質チェックしてから、会社が最終承認する形で運用しています。

9-3. 繁忙期・個人情報・物理的な工程の扱い

AI社員AIKATAは、繁忙期の1〜3月も、人を採用・教育せずに処理量を増やせる体制です。料金は月額の定額で、業務量が増えても変わりません。辞めない・休まない・業務が止まらない点も、属人化を避けたい管理会社には要点になります。

個人情報や契約条件については、NDAを結び、入居者・オーナーの情報の受渡しと保管のルールを会社の規程に合わせて決めます。一方、郵送物の受取り、押印、現物の受渡しなど、人が物理的に動く工程は自動化しきれません。宅建士による重要事項説明・契約書面への記名、経営判断や交渉は、会社が行います。

出典：AI社員AIKATA「不動産会社向け業務代行」（2026年10月30日確認）。

10 COMPARISON 残る道は「作業そのものを任せる」だけ 会社が事務の実行と仕組みの維持を手放すという目的で比べます

DIY型賃貸は、貸しにくい物件を動かす提案として役立ちます。そのうえで、管理会社が向き合っている課題が「案件ごとに違う書類と確認を回す人が足りない」ことなら、提案の型を整えるだけでなく、作業を引き受ける体制まで決める必要があります。

次の比較は、手作業のまま続ける方法、システムの追加・乗り換え、AI社員AIKATAに任せる方法を、事務の実行負担という観点で整理したものです。記号は個別製品の性能や法令対応の優劣を採点するものではありません。

比較項目	手作業のまま	システムの追加・乗り換え	AI社員AIKATAに任せる
繁忙期の負荷	✕ 入力・照合が担当者へ集中します	△ 操作・設定・確認を会社が回します	◎ 採用・教育せずに処理量を増やせます
物件やオーナーごとのルール	✕ 記憶や個別メモに依存します	△ ルールの登録と運用を会社が抱えます	◎ 物件・取引ごとのルールを仕組みに落とし込みます
入居者とオーナーへの対応の速さ	✕ 資料整理と転記が回答前に残ります	△ 操作する人と承認者の進行に左右されます	○ 一次対応や下準備を任せ、会社が判断します
事務員の採用と教育	✕ 業務量に応じて人の確保が必要です	△ 操作教育と運用担当が会社に残ります	◎ 受託事務の構築・運用をAI社員AIKATAが担います
宅建業法の線引き	△ 事務と独占業務を会社が分けます	△ 導入後も会社が役割を設計します	○ 独占業務は受託せず、会社の宅建士が行います

10-1. AI社員AIKATAが選ばれる5つの理由

増員・外注・自作・乗り換えは、どれも会社が人か仕組みを抱え続けます。ここで挙げた選択肢のうち、会社が抱え続けずに作業を手放せる道は、AI社員AIKATAに任せることだけです。外注も作業を外へ出す手段ですが、説明と手直しが会社に残る点が違います。ここでいう作業は、受託対象となる日々の事務です。会社は、入居者とオーナーに向き合う判断・交渉、宅建士の専門業務、最終確認と承認に集中します。

11 NEXT ACTION 次の繁忙期を、事務員を増やさずに越える準備を始めませんか 人を増やす・システムを替えると決める前に、任せる業務を整理します

11-1. 無料相談で、どの事務から任せられるかを決める

人を増やす・システムを替えると決める前に、DIY型賃貸まわりの事務のどこから任せられるかを確認しませんか。AI社員AIKATAの無料相談は60分、オンラインのGoogle Meetで行います。全国に対応し、業務の棚卸しと、どこまで任せられるかをその場で整理します。相談による契約の義務はありません。

繰り返している操作、物件やオーナーごとの違い、繁忙期に集中する仕事が分かると、相談を具体的に進められます。受託の可否は業務単位で確認し、会社が承認する内容と、宅建士・管理者が担う仕事を分けます。

事務員を増やす・外注する・AIを自作する・管理システムを替える——どの道を選んでも、入力・書類づくり・入金の照合・問い合わせの一次対応か、それを回す人と仕組みが会社に残り続けます。

AI社員AIKATAなら、いまお使いの管理システム・ポータルサイトはそのまま、物件や取引ごとのルールも登録して処理し、会社に残るのは仕上がりの確認と承認だけです。どの業務から任せられるかは、無料相談（60分・オンライン）でその場で整理します。

12 FAQ DIY型賃貸でよくある質問 制度の要点、既存システム、法令、受託の範囲を確認します

Q. DIY型賃貸とは何ですか？

A. 借主の意向を反映して、住宅を改修できる賃貸借契約です。工事の実施方法は借主自身が行う場合や専門業者に発注する場合などがあり、費用の負担者や原状回復の扱いは、貸主と借主の合意で決まります。国土交通省が契約書式例とガイドブックを作成しています。

Q. DIY型賃貸のメリットとデメリットは何ですか？

A. オーナーには、改修費用の負担を抑えて貸し出せる、募集の付加価値になるというメリットがあります。入居者には、好みの空間をつくれるメリットがあります。デメリットとしては、素人施工による毀損や、退去時の原状回復と所有権をめぐる行き違い、契約手続きの増加があります。多くは契約書と取決めの書面を整えることで防げます。

Q. DIY型賃貸では、どんな書面をそろえればよいですか？

A. 賃貸借契約書に特約を加え、借主が改修の内容を申請して貸主が承諾する増改築の申請書兼承諾書と、承諾した内容を権利義務として確定させる合意書を併用します。国土交通省の契約書式例が参考になります。書面の間で物件の表示や日付、範囲を一致させます。

Q. 改修した部分の所有権や原状回復は、どう決めますか？

A. 工事の箇所ごとに、所有権の帰属、原状回復の要否、明渡し時の精算を決めて、増改築等の概要と合意書に書きます。壁紙のように建物と一体になるものは貸主の所有、取り外せる造作は借主の所有とする例があります。造作買取請求権などの扱いは法律の論点が含まれるため、弁護士に相談してください。

Q. DIY型賃貸の媒介報酬は、通常より多く受け取れますか？

A. 賃貸の媒介報酬には法令で上限があり、低廉な空き家などの媒介に関する特例は、売買・交換の媒介を対象とするもので、賃貸の媒介には使えません。DIY型賃貸の企画提案など、通常の媒介を超える業務は、実態のある別のコンサルティング業務として切り分け、媒介報酬と明確に区別して契約する考え方があります。判断に迷う場合は、国土交通省の告示や行政の窓口で確認してください。

Q. DIYを承諾するかどうかは、管理会社が決めてよいですか？

A. 承諾するかどうかは、オーナーが判断します。管理会社は、工事の範囲、施工方法、影響、退去時の扱いの案を整理して、判断に必要な情報をオーナーへ伝えます。管理会社が、オーナーの判断を代わりに行わないことが重要です。

Q. 宅建業法上、AIに任せて問題ありませんか？

A. AIに任せる事務と、宅建士が行う業務を分ける必要があります。AI社員AIKATAは重要事項説明や35条・37条書面への記名などの独占業務を引き受けません。書類の下準備などの事務を受託し、会社の宅建士が必要な確認と業務を行います。会社の交渉・判断、業務管理者の管理・監督も残ります。

Q. 今の管理システムのままで使えますか？

A. AI社員AIKATAは特定のシステムに限定せず、今の管理システムやポータルを使い、画面操作を含めて事務を自動化します。乗り換えは不要です。受託できる範囲は実際の業務単位で決めるため、無料相談で普段の作業と使用するシステムを整理します。

Q. マニュアルがなく、AIにも詳しくありません。相談できますか？

A. はい。AI社員AIKATAは事務員の方の操作画面を見ながら業務を分解・整理します。マニュアルがなくてもよく、仕組みの構築・運用はAI社員AIKATAが行います。会社にAIの知識は不要です。

Q. 入居者やオーナーの個人情報はどう扱いますか？

A. AI社員AIKATAはNDAを結び、個人情報や契約条件の受渡し・保管のルールを会社の規程に合わせて決めます。会社側も共有範囲や担当者を整理します。委託をしても、会社に必要な安全管理や委託先の監督がなくなるわけではありません。

Q. 無料相談では何を整理でき、契約は必要ですか？

A. 60分のオンライン相談で、業務を棚卸しし、どの業務からどこまで任せられるかを整理します。Google Meetを使い、全国に対応します。相談による契約の義務はありません。

あわせて読みたい：同じテーマの記事

AIAI社員AIKATA

AI社員AIKATAへのお問い合わせ

この記事を読んで気になった方へ。
専門スタッフが、御社に最適な
業務自動化・業務代行プランを無料でご提案します。

ご希望のサービス

お問い合わせ対象のサービス*必須 AI社員AIKATA（業務の丸ごと代行）

サービスを選択してください

---

お客様情報

会社名・屋号*必須

会社名を入力してください

業種*必須 選択してください IT・ソフトウェア 製造業 建設・不動産 小売・EC 飲食・宿泊 医療・介護 教育・研修 士業・コンサル 人材・BPO その他

業種を選択してください

お名前*必須

お名前を入力してください

メールアドレス*必須

※法人・事業用のメールアドレスでお願いします（Gmail等の個人用フリーメールは受付できません）

正しいメールアドレスを入力してください

電話番号任意

---

現在の課題について

現在感じている課題*必須

人手不足で業務が回らない 社長・経営者が現場を離れられない 定型業務に時間を取られている AIを導入したいが何から始めればいいかわからない 外注・人件費コストが高い 業務フローが属人化している 社員のITリテラシーにばらつきがある

1つ以上選択してください

効率化・自動化したい業務*必須

営業・顧客対応（CRM・メール等） 経理・請求書・入金管理 採用・人事・労務管理 マーケティング・SNS・広告運用 カスタマーサポート・問い合わせ対応 資料作成・レポート・議事録 データ入力・集計・分析 社内の情報共有・ナレッジ管理

1つ以上選択してください

上記業務に現在かけている月額コスト*必須 選択してください まだかけていない（これから検討） 〜10万円 10〜30万円 30〜50万円 50〜100万円 100万円以上 その他（自由入力）

月額コストを選択してください

その他、ご相談内容任意

---

面談日時の選択

ご希望の日時*必須

約1時間のオンライン面談（Google Meet）です

空き枠を取得中...

面談日時を選択してください

この内容で面談を予約する

予約確定後、Google Calendarの招待メールをお届けします。
しつこい営業は一切ございません。