【2026年11月最新】借地借家法の改正で何が変わった？賃貸管理会社の電子契約・事前説明と事務自動化
aikanri-admin
01 REVISION 借地借家法の改正で変わったことを、管理会社の仕事から整理します 電子化できる契約と、引き続き人が担う説明・判断を分けます
借地借家法の2022年5月18日施行の改正により、一般定期借地権の特約と定期建物賃貸借契約を電磁的記録で行えるようになり、定期借家の事前説明書面も、所定の手続で借主の承諾を得れば電磁的方法で提供できます。賃貸管理会社が押さえるべき結論は、契約の電子化が可能になっても、事前説明・確認・記録の仕事はなくならないということです。
本記事は、賃貸仲介を兼ねる管理会社の社長、管理者、管理担当の方向けです。入居者への契約案内やオーナーへの報告を誰が行うか、どの書類をどの順序で整えるかを中心に解説します。「電子契約を導入したのに、担当者の入力と確認が減らない」という課題には、後半でAI社員AIKATAによる事務作業の受託を紹介します。
「最新」は2026年11月時点での確認を示します。ここで中心に扱うのは2022年の電子化に関する改正であり、それを2026年に新設された制度として説明するものではありません。現在施行中の条文と改正当時の資料を照合し、裁判手続など本記事の対象外の改正まで一括して扱わない構成にしています。
出典：法務省「電磁的記録も書面と同じ扱いに／借地借家法改正」（2026年11月6日確認）。
1-1. 借地借家法とは、土地と建物の賃貸借に関する特別なルールです
菅澤
借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の権利や、建物の賃貸借の更新・効力などについて定める法律です。管理会社の日常業務では、住戸の賃貸借を扱う「借家」の規定が身近ですが、オーナーの土地活用を支援する場面では「借地」の規定も関わります。同じ賃貸という言葉でも、建物を貸すのか、建物を所有するための土地を貸すのかで確認する条文が異なります。
通常の借地権については、借地借家法第3条が存続期間を30年とし、それより長い合意がある場合はその期間としています。一般定期借地権は第22条の制度で、50年以上の期間を前提に、更新や建物買取請求などに関する特約を設けます。これはアパートの一室の定期借家契約とは別の制度です。管理台帳で「定期」とだけ記載すると、別制度の条件を流用する原因になります。
建物の普通賃貸借では、貸主からの更新拒絶などに正当事由が問題となります。対して定期建物賃貸借は、法定の要件を満たしたうえで更新がない旨を定める制度です。定期借家のほうがオーナーの意向を常に優先できるという意味ではありません。管理会社は契約類型、契約書、説明資料、実施記録を照合し、個別の適法性や交渉については社内の責任者と必要な専門家につなぎます。
📚 用語解説
借地権と借家：借地権は建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権です。借家は建物の賃貸借を指します。物件名だけで判断せず、契約の対象が土地なのか建物なのかを確認します。
出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第1条・第2条・第3条・第22条・第28条・第38条（2026年11月6日確認）。
02 PRACTICE 電子契約・定期借地権・定期借家の改正点と、管理会社の実務手順 事前承諾から締結後の保管まで、案件単位で確認します
2-1. 電磁的記録で可能になったものを、契約の種類ごとに確認します
山崎
今回の改正点は、従来は書面によることとされていた特約や契約に、電磁的記録という選択肢が加わった点です。管理会社は、案件を受け付けた時点で「一般定期借地権の特約」「定期建物賃貸借契約」「事前説明書面の提供」のどれを扱っているかを判別します。一括して電子化するのではなく、それぞれの根拠と完了条件を確認することが出発点です。
電磁的記録は、内容を電子的な形で記録することを指します。一方、電磁的方法は、その内容を相手に提供する方法の話です。契約内容がデータになっているかという確認と、説明資料を適切に届けたかという確認は異なります。PDFがフォルダに存在するだけで、相手への提供や説明が済んだと判断してはいけません。
普通借家の契約自体を電子的に締結できることと、宅建業者が交付する35条・37条書面の電子化も別の論点です。以前の契約方法を整理する際は、当事者間の契約の方式と、仲介業務に伴う法定書面の手続を混同しないようにします。電子化した書類の種類ごとに承諾と交付の記録を確認すれば、過去案件の再点検も進めやすくなります。
| 対象 | 改正により可能になったこと | 管理会社が確認すること |
|---|---|---|
| 一般定期借地権の特約 | 第22条第2項により電磁的記録を用いる方式 | 存続期間・更新等を排除する特約・対象となる権利の種類 |
| 定期建物賃貸借の契約 | 第38条第2項により電磁的記録を用いる方式 | 契約期間・更新がない旨・契約前の説明の実施 |
| 定期借家の事前説明書面 | 第38条第4項により承諾を得た電磁的方法での提供 | 方法とファイル形式の提示・承諾・提供・説明の順序 |
| 事業用定期借地権等 | 一般定期借地権と同一には扱いません | 第23条第3項の公正証書による契約の要件 |
📚 用語解説
電磁的記録・電磁的方法：電磁的記録は情報を電子的に残した記録、電磁的方法は情報を相手に提供するための方法です。定期借家では、契約のデータと説明資料の提供手続を別々に管理すると、確認漏れを防ぎやすくなります。
出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第22条・第23条・第38条（2026年11月6日確認）。
2-2. 定期借地権の特約は、一般定期借地権と事業用を分けます
山崎
一般定期借地権の特約では、契約の更新がないこと、建物を築造しても存続期間が延長されないこと、建物買取請求をしないことなどを定めます。第22条第2項は、その特約を電磁的記録で行った場合に、書面によって行われたものとして扱う規定です。単に土地の住所や契約期間をデータ入力すれば足りるという制度ではなく、特約の内容が記録されていることが重要です。
一般定期借地権を「居住用だけの制度」と覚えるのも正確ではありません。第22条の条文には、第23条のように専ら事業用の建物とする用途の限定はありません。管理会社は、建物の用途だけで結論を出さず、契約期間と採用する制度を合わせて確認します。用途や期間に関する判断を担当者の経験だけに任せず、法務確認済みの契約類型を案件情報に残します。
事業用定期借地権等については、第23条第3項が公正証書による契約を求めています。一般定期借地権の特約を電子化できるという改正から、「事業用も民間の電子契約サービスだけで締結できる」とは導けません。公正証書の作成手続や利用できる方法は公証人に確認し、管理会社が独断で一般の電子契約へ置き換えない運用にします。
土地活用の相談を受けた際の社内受付票には、土地の特定情報、建物の所有目的、建物の用途、希望する存続期間、既存の契約の有無、オーナー側の確認者を記録します。ここでは契約の結論を出すのではなく、判断に必要な事実を揃えます。建物賃貸借のひな形を流用せず、専門家が確認した書式と案件の分類を一致させることが実務上の基本です。
📚 用語解説
一般定期借地権：借地借家法第22条に基づき、50年以上の期間を前提として更新等がない旨の特約を設ける借地権です。建物を借りる定期借家とは異なり、土地に関する制度です。
出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第22条・第23条（2026年11月6日確認）。
2-3. 定期建物賃貸借では、契約書と事前説明を別の工程にします
山崎
定期建物賃貸借は、契約の更新がなく、定めた期間の満了により終了することを約する制度です。第38条第2項により契約自体は電磁的記録でも行えますが、第3項の事前説明は別に必要です。管理会社が契約書の案を整える際は、更新がないことと期間満了による終了を記した説明資料を、契約書とは別に用意する運用にします。
事前説明を行う主体は賃貸人です。管理会社が賃貸人の代理人として行う場合は、その立場と権限を明らかにします。宅建業者が仲介者の立場で行う重要事項説明を実施しただけで、賃貸人による定期借家の事前説明まで済んだことにはなりません。同じ担当者が関わる場合でも、どの立場でどの説明をしたのかを区別する必要があります。
第38条第5項では、賃貸人が第3項の説明をしなかった場合、更新がないとする定めを無効としています。契約締結後に説明欄を埋めれば解決すると考えるのは危険です。記録に欠落が見つかった時は日付をさかのぼって補うのではなく、当時の資料と連絡履歴を保全し、責任者が経緯を確認して専門家へ相談します。
社内の確認欄は「契約書作成済み」「説明資料提供済み」「事前説明済み」「契約締結済み」を分けます。説明資料を送信した事実だけで説明済みに更新しない設計が必要です。説明の日時、担当者、説明した資料の版、相手の確認状況を記録すれば、担当者の交代時にも案件の状態を引き継げます。
📚 用語解説
事前説明書面：定期建物賃貸借について、更新がないことと期間満了により終了することを契約前に説明するための書面です。所定の承諾と手続があれば、その記載事項を電磁的方法で提供できます。提供と説明の両方を確認します。
定期借家の事前説明、宅建業法上の重要事項説明、契約締結はそれぞれの要件を確認します。管理会社は、資料の送付履歴を説明の実施記録と取り違えず、未確認の工程がある案件を自動で契約完了に進めない運用にします。
出典：国土交通省「定期建物賃貸借Q＆A」Q3〜Q5（2026年11月6日確認）。
出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第38条第3項〜第5項（2026年11月6日確認）。
宅建業法上の書面との整理は、管理会社が押さえる35条書面・37条書面の役割も合わせて確認してください。契約関連の書類をひとつの「契約書類」フォルダに保存する場合でも、書類の法的な役割は分けて管理します。
2-4. 電子提供への承諾は、方法とファイル形式を示して取得します
山崎
法務省の改正資料は、定期借家の事前説明書面を電磁的方法で提供する前に、賃貸人が利用する方法の種類・内容とファイルの記録方式を示し、賃借人が書面または電磁的方法で承諾する手順を示しています。方法には電子メールによる送信、アップロードしたファイルのダウンロード、記録媒体の交付があります。相手が出力して書面を作成できるものであることも確認します。
管理会社の実務では、承諾依頼の文面に対象資料名、提供方法、ファイル形式、確認に必要な環境、紙での受領を希望する場合の連絡先をまとめます。これは社内運用の整理例であり、その文面を送ればあらゆる案件で適法になるという意味ではありません。法定要件に対応した案内と記録の方法は、自社の担当者が承認しておきます。
承諾を取る相手にも注意が必要です。個人契約なのか法人契約なのか、入力されたメールアドレスが契約当事者の連絡先なのか、代理人が関わるのかを確認します。入居申込をした方と契約名義人が異なる案件で、申込者からの返答だけを根拠に完了へ進めることは避けます。権限が不明な場合は、その案件を保留にして会社が確認します。
承諾を得た後も、メールの送信失敗、添付の欠落、閲覧できないという連絡があれば、提供完了の扱いを見直します。担当者が相手と連絡し、同じ資料の正しい版を受け取れる方法を調整します。送った日時だけでなく、どのファイルをどの宛先へ提供したかを残すことで、再送の際に旧版と最新版が混在するのを防げます。
「定期建物賃貸借の事前説明資料について、対象資料名・提供方法・ファイル形式を以下のとおりご案内します。ご確認のうえ、電磁的方法による受領へのご承諾をお知らせください。資料の提供後、担当者が契約前の説明を行います。」という骨格を作り、案件の内容に合わせて会社が確認します。
出典：法務省「借地借家法改正」事前説明書面を電磁的方法で提供する際の手続（2026年11月6日確認）。
2-5. オンライン化する契約の受付票・確認表・保管先を揃えます
山崎
管理会社が最初に作るべきものは、電子契約サービスの機能一覧より、契約を進めるための確認表です。最低限、案件番号、物件・部屋、契約当事者、契約類型、契約期間、使用する書式の版、承諾の記録、説明の記録、承認者、契約締結状況を揃えます。ひとつの欄に長文を詰めるより、担当者が完了と保留を区別できる項目に分けるほうが運用しやすくなります。
受付時には、仲介担当が受け取った申込情報と管理担当が保管している物件情報の違いを確認します。たとえば契約の開始日や名義人が途中で変わった場合、募集資料、契約案、説明資料のすべてに同じ変更が反映されているかを確認します。変更前のデータを黙って上書きするより、変更の理由と承認者を残しておくと後で経緯を説明できます。
保管は、締結済み契約書だけを保存すればよいという設計にしません。事前承諾の記録、提供した説明資料、説明実施の記録、契約の確定版を案件番号で関連づけます。保存期間は、文書の種類に応じた法令上の義務と会社の規程を確認して決め、すべての記録に同じ年数を機械的に当てはめないようにします。
紙を使う案件が混在しても、進捗管理まで別台帳にする必要はありません。実物が必要な書類は保管場所を記録し、電子データと同じ案件番号で結びます。紙の受け取りや現物の受け渡しは担当者の仕事として残りますが、電子案件と紙案件の現在地が同じ管理画面でわかれば、引継ぎの説明を短くできます。
| 確認項目 | 記録する内容 | 未確認の場合の扱い |
|---|---|---|
| 契約の種類 | 土地・建物、普通・定期、採用する書式 | 責任者が分類を確定するまで作成を保留します |
| 電子提供への承諾 | 提示した方法・形式、承諾した相手、日時 | 紙での手続を含めて会社が確認します |
| 事前説明 | 資料の版、提供の記録、説明者と日時 | 契約締結済みと分けて保留を表示します |
| 契約条件の変更 | 変更前後、指示元、承認した人 | 旧版の送信を止めて差分を照合します |
| 保管と引継ぎ | 確定版、履歴、現物の所在、確認担当 | 閲覧権限と保管場所を整えます |
契約情報を継続的に使う設計は、不動産会社の契約管理システムと運用の整理も参考になります。システムの機能を利用する場合も、何を確認すれば完了なのかは会社の業務ルールとして明確にします。
2-6. 満了・終了通知・再契約までが定期借家の管理です
山崎
契約期間が1年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了により終了する旨を通知する必要があります。この期間内に通知をしなければ、原則としてその終了を賃借人に対抗できません。通知期間の経過後に通知した場合についても、第38条第6項の扱いを確認する必要があります。社内の通知準備期限と法定の通知期間を別々に持つことが重要です。
管理会社は、満了日を契約書から転記するだけでなく、通知対象かどうか、通知期間、社内の確認期限、オーナーへの意向確認、通知の実施記録を案件に紐づけます。通知案の準備が済んでも、会社が内容を確認して実際の通知を行うまでは完了にしません。通知の法的効果や到達をめぐる疑義は、会社と専門家が判断します。
期間満了後も継続して居住する場合には、当事者が合意して改めて再契約することが考えられます。定期借家には更新がないため、システム上の処理名をそのまま法的な更新と理解しないよう注意します。再契約では新しい契約として必要な手続を確認し、事前説明や契約条件の点検を前回済みだからという理由で省略しない運用にします。
入居者から中途解約の連絡が来る場合もあります。第38条第7項は、居住用で床面積200平方メートル未満の建物について、転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情で生活の本拠として使用することが困難になった場合の解約申入れと、その日から1か月での終了を定めています。定期借家だから途中解約できないと一律に回答せず、契約の特約と法定要件を確認します。
受付担当は、申入れの日時、連絡者、希望日、事情の説明、対象契約を記録し、適用の可否を決めずに担当責任者へ引き継ぎます。事情に応じて必要な資料を会社が判断し、過剰な個人情報を最初から集めない運用にします。AIでメールを分類する場合でも、解約日を確定する返答やオーナーとの交渉は会社に残します。
📚 用語解説
再契約と更新：定期建物賃貸借は更新がない制度です。期間満了後の継続について当事者が合意して新たに契約するのが再契約です。事務上の「更新」ボタンや帳票名があっても、契約の法的な扱いは別に確認します。
出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第38条第6項〜第8項（2026年11月6日確認）。
出典：国土交通省「定期建物賃貸借Q＆A」再契約・中途解約・終了通知（2026年11月6日確認）。
2-7. 短期契約・旧契約・取壊し予定の案件は一括処理しません
山崎
月単位や週単位の利用を想定する案件では、契約期間が短いことだけを理由に、説明や確認を省略できると考えないようにします。普通建物賃貸借では期間を1年未満とすると期間の定めがないものとみなされる規定がありますが、定期建物賃貸借には第38条第1項による別の扱いがあります。短期であることと、一時使用目的であることも同じではありません。管理会社は利用実態と採用する契約類型を確認します。
旧契約をデータ化する場合は、紙の原本を電子ファイルとして保存する作業と、新しい契約を電子的に締結する作業を分けます。過去の紙契約をスキャンしただけで、改正後の契約を締結し直したことにはなりません。読み取り時に確認できなかった文字や、欠けている別紙をAIが推測して埋めることも避けます。欠落は欠落として一覧にし、原本や当時の記録を会社が確認します。
普通借家から定期借家へ変更したいというオーナーの意向がある場合も、台帳の区分を変更して済ませる処理ではありません。契約時期、用途、従前の合意、切替えに関する法令の制限を確認する必要があります。この記事では切替えの可否を一般化せず、個別案件の結論は会社が専門家に確認する範囲とします。
取壊し予定の建物については第39条に別の規定があり、取り壊すべき事由を記載した特約に関する要件があります。同条第3項では特約内容と事由を記録した電磁的記録の扱いも定められています。「いずれ建て替える」という希望だけで、この制度を使えると決めないことが必要です。事由を裏づける資料を集め、適用の判断を済ませてから書類の下準備を進めます。
出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第29条・第38条・第39条・第40条（2026年11月6日確認）。
2-8. 契約書ひな形の管理と、電子契約ソフトの確認を分けます
山崎
電子契約にも使える契約書ひな形を探す場合、ファイルを入手した時点で採用を決めないことが重要です。契約の種類、適用する法令、条番号、説明資料の有無、自社が扱う物件との適合性を確認します。法令改正前の条番号や紙での交付だけを前提にした記載が残っている場合は、責任者が確認した版へ統一します。
ひな形の台帳には、名称、対象業務、承認者、承認日、使用を開始した日、保存場所、旧版の扱いを記録します。担当者から修正の要望が出た場合は、元の文書へ直接上書きするのではなく、変更の理由と確認者を残します。オーナーごとの特約を個人フォルダに分散させると、契約書だけ更新され、説明資料が古いまま残ることがあります。
特定の電子契約ソフトの導入可否は、公式サイトと提供元への確認で決めます。承諾記録を残せるか、相手が文書を保存・出力できるか、確定版と履歴を取り出せるか、担当者の権限を分けられるかを確認項目にします。ここでは個別製品の機能や料金を断定しません。未確認の機能は「公式サイトで要確認」と扱い、契約担当が必要な条件を整理して照会します。
ソフトの会社が提供する解説記事を読むことは、論点の整理に役立ちます。ただし、説明記事と利用中の契約プランの機能は同一ではありません。記事を読んだだけで自社の環境がすべて対応していると判断せず、実際の設定と運用を確認します。今回参考にしたマネーフォワードの解説も、法令上の論点を把握する資料として読み、条文や期限は公式の法令資料で確認しています。
担当者向けの短い確認メモには、「定期借家の事前説明を契約前に実施する」「電子提供は承諾の記録と対応させる」「法務判断を伴う修正は保留する」のように、作業の停止条件を記します。おすすめコンテンツを読み続けるだけでなく、現在使っている書式と現場の手順を一致させることが、改正への対応を実務に変える作業です。
参考資料：マネーフォワード「借地借家法の改正点」。同社との提携を示すものではありません。自社の手順に落とし込む際は、上記の法務省・国土交通省・e-Govの資料と照合してください。
03 BOTTLENECK 管理会社の手作業は、契約を電子化するだけでは減りません 物件・オーナーごとの違いと、繁忙期の集中に向き合います
3-1. 紙が減っても、転記・照合・確認依頼は残ります
菅澤
借地借家法の改正によって電子契約の選択肢が広がっても、管理会社の仕事が自動的に少なくなるわけではありません。申込情報を受け取り、物件情報を探し、オーナーごとの条件を確認し、契約書の案へ転記して、説明資料との違いを照合します。この一連の作業が人の手に残れば、印刷や郵送が減っても、事務員が画面の前にいる時間は減りにくいままです。
賃貸管理では、同じ建物の中でも部屋ごとに契約条件が異なり、同じオーナーでも物件ごとに承認の手順が変わることがあります。「前の案件と同じでよいはず」という処理は、条件変更の取りこぼしにつながります。だからといって全項目を毎回ゼロから調べ直すと、担当者の確認時間が膨らみます。変わらないルールと、案件ごとに確認が必要な事実を分ける必要があります。
1〜3月の繁忙期には、募集・契約・入退去の事務が重なります。管理担当が退去の問い合わせを受け、仲介担当が申込内容を変更し、別の担当者が入金を照合する状況では、契約情報の更新が各担当者の受信箱に散らばりやすくなります。誰が最終版を持っているかを確認する連絡自体が増え、書類の作成より前の調整で仕事が止まります。
管理システムとポータルサイトの二重入力も同じ問題です。募集条件が変わった時、社内台帳だけ更新して掲載情報が古いままなら、その後の問い合わせ対応でも修正が必要になります。入力先を増やすのではなく、会社が承認した情報をどの画面へ反映するかを決め、その作業を継続して実行する体制が求められます。
3-2. 採用難と属人化は、確認を増やすだけでは解消しません
山崎
新しい事務員が入っても、物件固有の条件やオーナーの承認手順を覚えるまでには引継ぎが必要です。忙しい時期ほど教える時間が取りづらく、結局はベテランが全件を見直す体制になりがちです。この状態でチェック欄だけ増やすと、事務作業が増えたうえに、確認できる人への集中も続いてしまいます。
入金の照合と未入金の確認も、契約の情報と切り離せません。名義の違い、契約開始日の変更、処理の保留などを、担当者が複数の画面で探す必要があるからです。未入金の一覧を作る事務と、入居者への連絡方針や交渉を決める仕事を分ければ、会社は判断が必要な案件に集中できます。
ここで考えたいのは、システムを替えなくても、作業そのものを任せる道があるということです。AI社員AIKATAは、既存の管理システムやポータルサイトを使いながら、パソコン上の事務作業をAIと人の二重体制で受託します。会社が責任を持つ説明・判断・承認は残し、その前段階の転記や書類の下準備を任せる考え方です。
04 AUTOMATION AIが事務作業を回し、会社が説明・判断・承認を担う仕組み 効率化で終わらせず、毎日の受け取りから承認待ちまでつなぎます
4-1. AIに聞いて早くする効率化と、作業を回す自動化は違います
菅澤
「定期借家の説明資料に必要な項目を教えてください」とAIに尋ねる使い方は、調べ物や文章の下書きを早くする効率化です。回答を受け取った後、担当者が物件情報を入力し、資料を保存し、確認依頼を送る必要があります。質問のたびに人が操作するため、案件数が増えるほど依頼と確認も増えます。
これに対して自動化は、会社が決めた業務ルールに沿って、毎月・毎日の作業を継続的に回す設計です。受け取った情報から必要な項目を整理し、管理システムやポータルの入力、契約書類の下準備、情報の照合を進め、会社が承認できる状態まで整えます。未確認の条件や説明の実施を推測せず、保留すべき案件を会社へ戻すことも設計の一部です。
Claude Code/Codexを使った自動化を考える場合も、ツール名を決めることが最初の仕事ではありません。入力元、作業先、完了条件、停止条件、承認者を整理することが先です。本記事の流れは業務設計の例であり、利用するソフトの接続方式や個別の処理範囲は確認が必要です。AI社員AIKATAでは、仕組みの構築・運用を受け持ち、業務単位で受託の可否を決めます。
| これまで事務員がやっていた作業 | AIに任せた後の事務の流れ | 会社に残る確認 |
|---|---|---|
| 申込や変更メールを読み、項目を拾います | 受け取った情報を整理して入力の下準備をします | 契約当事者や変更内容の確定 |
| 管理画面と資料へ同じ情報を転記します | 承認されたルールに沿って既存環境へ入力します | 入力済み情報の最終承認 |
| 契約案と説明資料を照合します | 書類の下準備と照合を行い、人が品質を確認します | 宅建士の確認、説明と記名 |
| 入金明細から未入金を拾います | 入金消込などの事務を整えます | 入居者への対応方針と交渉 |
| 更新や解約に伴う書類を準備します | 必要な情報をまとめて事務処理を進めます | 契約の扱いと通知内容の判断 |
📚 用語解説
承認待ち：入力や書類の下準備が整い、会社の担当者が内容を確定する前の状態です。承認待ちになったことは、重要事項説明や契約締結が終わったことを意味しません。業務の完了条件を区別して運用します。
4-2. 重要事項説明・契約書面への記名と、事務の下準備を分けます
山崎
宅建業法上の重要事項説明と、35条書面・37条書面への記名は、宅地建物取引士が行います。契約書類の情報を転記したり、案を整えたりする作業を任せることと、宅建士の業務を代行させることは同じではありません。AI社員AIKATAは宅地建物取引士の独占業務を引き受けず、会社の有資格者が実施する部分を残します。
定期借家の事前説明は賃貸人またはその代理人が行うもので、宅建業法上の重要事項説明とは主体が異なります。この説明も本記事の自動化例では会社側で適切な担当者と権限を確認して実施し、AIのメール送信をもって説明完了とは扱いません。法令に基づく説明が必要な工程と、資料を整える工程の間に、明確な引継ぎを置きます。
賃貸住宅管理業法に基づく業務管理者による管理・監督、オーナーや入居者との交渉、経営判断、法的な手続きは会社が行います。資格者や弁護士などへの依頼が必要な業務は、会社が適切な専門家と進めます。AI社員AIKATAに任せるのは、物件情報の入力・更新、書類の下準備、入金消込、問い合わせメールの一次対応、更新・解約の事務処理などです。
「会社は承認だけ」という表現は、受託した定型事務の日々の作業についての説明です。法律上必要な説明や管理・監督まで不要になるわけではありません。契約条件の可否、説明の十分性、相手方への返答方針など、判断を伴う内容を会社が確認する境界は維持します。
出典：国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」（2026年11月6日確認）。
宅建業法の電子化と今回の借地借家法の整理を対照したい場合は、宅建業法改正と不動産会社の契約事務も参照してください。対象となる法律や書面を分けることで、同じ電子契約の画面でも確認すべき仕事が整理できます。
05 CHOICES 増員・外注・自作では、繁忙期の事務作業は片づきません 自分たちで人と仕組みを抱えるか、作業そのものを任せるかを比べます
5-1. 4つのうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけです
菅澤
契約の事務を減らす選択肢を比べるとき、4つのうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけです。ここで比較する軸は、人数を確保できるかや新しいツールを持てるかではなく、定型事務とそれを回す仕組みの負担を会社から手放せるかです。特定の企業や製品の優劣を評価する比較ではありません。
事務員を増やせば、採用活動と教育、勤務の調整を会社が続けることになります。従来型の外注では、依頼範囲の説明や例外の問い合わせ、手直しの確認が残ります。社内でAIを自作する場合には、作成後の保守と検証の担当が必要です。どの方法も「作業を回す人か仕組みを自社で抱える」という課題から離れにくい選択です。
| 選択肢 | よくある期待 | 実際に行き詰まる所 | 判定 |
|---|---|---|---|
| ① 事務員を増やす | 案件を分担して処理します | 採用・教育・属人化への対応を会社が持ち続けます | ✕ |
| ② 従来型の外注・BPO | 作業量を社外へ移します | 物件別の説明、例外の差戻し、手直しが残ります | ✕ |
| ③ 社内でAIを自作する | 自社仕様の処理を作ります | ルール整備・検証・保守の担当者を抱えます | ✕ |
| ④ AI社員AIKATAに任せる | 事務作業を構築・運用ごと任せます | 受託範囲を整理し、会社は最終確認・承認を担います | ◎ |
表の判定は、受託対象の定型事務を手放すという本記事の目的に照らしたものです。どの選択肢でも、会社の法令上の責任や有資格者の業務がなくなることはありません。AI社員AIKATAに任せる場合も、引き受けられる業務を整理し、説明・交渉・判断は会社側で行います。
5-2. 増員と外注では、教える仕事と手直しが会社に残ります
山崎
定期借家の事前説明に必要な情報が不足している場合、作業を依頼した側も、受け取った側も勝手に補えません。依頼書の確認、過去の契約の探索、担当者への問い合わせという仕事が発生します。受け渡すファイルを増やすだけでは、この確認の往復を減らすことはできません。
管理会社が手放したいのは、単独の入力作業だけではなく、入力前後の確認と日々の運用です。作業を外へ出したのに社内の管理者が毎回手順を組み立て直しているなら、繁忙期を支える仕組みはまだ社内に残っています。
5-3. 社内でAIを自作すると、作った人しか直せない壁が生まれます
山崎
Claude Code/Codexを使って処理を作れたとしても、それだけで日常業務を安定して任せられるわけではありません。契約の内容を変えてはいけない範囲、入力を止める条件、会社へ確認を戻すタイミングを整理し、実際の運用に合わせて維持する必要があります。社内の誰かがその役割を引き受ければ、別の仕事として負担が残ります。
5-4. 人か仕組みを会社が抱え続ける道から離れます
菅澤
電子契約への対応をきっかけに見直すべきなのは、契約書の形式だけではありません。誰が毎日の入力を進め、誰が品質を確認し、誰が仕組みを運用するかです。その役割を明確にしたうえで、会社が保持すべき責任と、任せられる事務を分けます。
06 AIKATA AI社員AIKATAは、今のシステムで不動産事務を受託します AIと人の二重体制で処理し、最終確認と承認は会社が行います
6-1. 契約書類の下準備から、入金消込・更新事務まで任せられます
菅澤
AI社員AIKATAは、事務員がパソコンで行っている業務をAIと人の二重体制で丸ごと受託する業務代行サービスです。対象には、物件情報の入力・更新、募集図面であるマイソク作成の下準備、契約書類の下準備、家賃管理・入金消込、問い合わせメールの一次対応、更新・解約の事務処理があります。
賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、分譲など業態を問わず、業務単位で受託の可否を決めます。複数の業態を兼ねる管理会社も、部署名ではなく実際の作業から相談できます。契約書類の情報を揃える工程と、その後の説明や判断を分けて整理することが、受託範囲を決める出発点になります。
AI社員AIKATAは特定のシステムに限定せず、いま会社が使っている管理システム・ポータルサイトをそのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは必要ありません。物件種別や取引形態ごとの入力ルールを仕組みに落とし込み、担当者の経験や繁忙度に依存しない処理を組み立てます。
処理した結果は人が品質チェックし、最終確認と承認は会社が行います。日々の定型事務は、原則として入力済みの物件情報や作成済み書類の承認が中心になります。宅建士の独占業務、経営判断、交渉は引き受けないため、それぞれ会社側の役割を維持します。
出典：AI社員AIKATA 不動産会社向けサービス案内（2026年11月6日確認）。
6-2. マニュアルがなくても、操作画面から引き継ぎを進めます
山崎
AI社員AIKATAが仕組みの構築・運用を行うため、会社にAIの知識は必要ありません。引継ぎでは、事務員の方の操作画面を見ながら業務を分解・整理します。マニュアルがない場合も、画面上で何を確認し、どこへ入力し、誰に承認を依頼しているかを確認する方法で進めます。
管理会社が把握しておきたいのは、自社が決める条件と実際に入力している情報です。たとえばオーナーが承認した契約条件は、会社が確定して渡す情報です。書類への転記や入力は、その情報に基づいて進める事務です。この切り分けを行うことで、作業を任せても会社の判断が抜け落ちない形になります。
個人情報や契約条件の取扱いについてはNDAを結び、受け渡しと保管のルールを会社の規程に合わせて決めます。相談や引継ぎの際には、どの情報を扱い、どこで確認するかを整理します。この記事では、法的な保存期間や特定の認証取得など、案内されていない仕様を追加して約束することはしません。
郵送物の受け取り、押印、現物の受け渡しのように人が物理的に動く工程は自動化しきれません。契約書類を準備する仕事と、実物の鍵や書類を受け渡す仕事を分けて整理すれば、どこまで任せられるかを具体的に確認できます。
6-3. 繁忙期も採用・教育を増やさず、事務の処理量を増やせます
菅澤
AI社員AIKATAは、1〜3月の繁忙期も、人を新たに採用・教育せずに処理量を増やせる体制です。仕組みとして業務を運用するため、特定の事務員の交代に依存せずに継続する考え方です。会社は、説明や交渉を担う担当者と、成果物を承認する役割を明確にしておきます。
料金は月額の定額で、業務量が増えても料金は変わりません。本記事では料金の金額や、削減時間・導入社数などの実績値は提示しません。御社のどの業務を任せられるかは、作業内容を確認して整理します。電子契約の利用状況だけで受託の結論を出さず、現在の事務の流れを確認することが大切です。
無料相談は60分のオンラインで、Google Meetを使います。業務の棚卸しと、どこまで任せられるかの整理を行います。全国対応で、相談したことによる契約の義務はありません。社内で判断が必要な業務を明らかにしながら、最初に任せる事務を具体化できます。
07 COMPARISON 残る道は「作業そのものを任せる」だけです 会社が持つべき判断と、手放す事務作業を整理します
7-1. AI社員AIKATAが選ばれる5つの理由
菅澤
ここまでの内容を、管理会社の実務で比較します。記号は「定型事務を会社から手放す」という目的に対する評価です。利用するソフトの機能評価ではなく、作業と運用の担当がどこに残るかを示しています。法令に沿った説明や判断は、どの方式でも必要です。
| 比較する点 | 手作業のまま | システムの追加・乗り換え | AI社員AIKATAに任せる |
|---|---|---|---|
| 繁忙期の負荷 | ✕ 担当者の作業が積み上がります | △ 入力と運用の担当が必要です | ◎ 採用・教育せず処理量を増やせます |
| 物件やオーナーごとのルール | △ 記憶や個別メモに依存します | △ 設定と維持を会社が担います | ◎ 会社が決めた条件を仕組みに反映します |
| 入居者とオーナーへの対応の速さ | △ 情報を探す時間が残ります | ○ 情報をまとめても対応の担当は残ります | ◎ 一次対応等の事務を任せ、判断は会社が行います |
| 事務員の採用と教育 | ✕ 人の確保と引継ぎが続きます | △ 新しい操作の習得が必要です | ◎ 定型事務のための採用・教育を増やしません |
| 宅建業法の線引き | ○ 会社が担当と責任を管理します | ○ 説明・記名は有資格者が行います | ◎ 下準備と宅建士の業務を明確に分けます |
対応の速さについて、個別の応答時間や締切を保証する比較ではありません。必要な情報を整える事務を任せ、会社が判断できる状態を作るという役割の違いです。定期借家の事前説明や契約条件の相談に、会社が責任を持って対応する体制は維持します。
増員・外注・自作・乗り換えは、どれも会社が人か仕組みを抱え続けます。作業を手放せる道はAI社員AIKATAに任せることだけです。借地借家法の改正への対応を、担当者の注意力だけで支える運用から、事務を受託し会社が確認する運用へ変えていきます。
7-2. 契約の下準備から、入金と更新・解約の事務へつなぎます
菅澤
契約事務だけを切り離すと、募集情報の変更や入金の照合で同じ確認が繰り返される場合があります。無料相談では、契約の前後にどんなパソコン作業があるかも棚卸しできます。どの業務から任せるかを決め、法律上の説明やオーナーとの交渉は会社が担う形を保ちます。
08 CONSULTATION 次の繁忙期を、事務員を増やさずに越える準備を始めませんか 人を増やす・システムを替えると決める前に、任せる業務を整理します
8-1. 無料相談で、どの業務から任せられるかを具体化します
菅澤
人を増やす・システムを替えると決める前に、AI社員AIKATAの無料相談で、いま抱えている契約事務を棚卸ししてください。60分のGoogle Meetで、どの業務から任せられるか、どこまで受託できるかをその場で整理します。相談による契約の義務はなく、全国から利用できます。
「契約書の案を作るまでにどの情報を集めているか」「承諾や説明の記録をどこで確認しているか」「更新・解約や入金の事務で何を繰り返しているか」を、実際の業務の流れに沿ってお伝えください。マニュアルがなくても、操作画面を見ながら整理できます。重要事項説明や契約書面への記名、交渉、法的な判断は会社側に残します。
事務員を増やす・外注する・AIを自作する・管理システムを替える——どの道を選んでも、入力・書類づくり・入金の照合・問い合わせの一次対応か、それを回す人と仕組みが会社に残り続けます。
AI社員AIKATAなら、いまお使いの管理システム・ポータルサイトはそのまま、物件や取引ごとのルールも登録して処理し、会社に残るのは仕上がりの確認と承認だけです。どの業務から任せられるかは、無料相談（60分・オンライン）でその場で整理します。
NEXT STEP
管理業務の事務作業を、
AI社員に任せてみませんか？
よくある質問
Q. 借地借家法の改正で、すべての契約が電子契約になったのですか？
山崎
A. いいえ。2022年5月18日の改正で、一般定期借地権の特約や定期建物賃貸借契約などに電磁的記録という選択肢が加わりました。電子契約が一律に義務化されたわけではなく、契約の種類ごとに方式と要件を確認します。事業用定期借地権等は公正証書の要件を別に確認します。
Q. 定期借家の契約書を送れば、事前説明も済んだ扱いになりますか？
山崎
A. 契約書の送付だけで済んだとは扱いません。契約前に必要な資料を提供し、更新がなく期間満了で終了する旨を説明する手続が必要です。管理会社は、電子提供への承諾、資料の提供、説明の実施、契約の締結を分けて記録します。
Q. 重要事項説明と定期借家の事前説明は、同じですか？
山崎
A. 異なります。宅建業法上の重要事項説明は宅地建物取引士が行います。定期借家の事前説明は賃貸人またはその代理人が行うもので、重要事項説明だけで代替したとは扱えません。管理会社が代理する場合は、どの立場で説明するかと権限を確認します。
Q. 宅建業法上、AIに任せて問題ないですか？
山崎
A. 任せる業務を分ける必要があります。AI社員AIKATAが引き受けるのは、物件情報の入力や契約書類の下準備などの事務です。重要事項説明、35条書面・37条書面への記名は会社の宅地建物取引士が行います。管理・監督、交渉、判断、法的な手続きは会社が適切な体制で担います。
Q. 今の管理システムのままで使えますか？
山崎
A. AI社員AIKATAは特定のシステムに限定せず、いま使っている管理システム・ポータルサイトをそのまま使い、画面操作を含めて自動化します。乗り換えは必要ありません。御社の実際の作業を確認し、業務単位で受託できる範囲を整理します。
Q. 定期借家の満了後も同じ入居者に住んでもらう場合は、更新ですか？
山崎
A. 定期建物賃貸借には更新がありません。当事者が合意して新たに契約する場合は再契約として、必要な説明や契約手続を確認します。管理システムの操作名に「更新」とあっても、法的な契約の扱いは分けて管理します。
Q. AIの知識や業務マニュアルがなくても相談できますか？
山崎
A. はい。AI社員AIKATAが仕組みの構築・運用を行うため、会社にAIの知識は必要ありません。事務員の方の操作画面を見ながら業務を分解・整理するため、マニュアルがない状態でも引継ぎを進められます。
Q. 契約書の原本や鍵などの受け渡しも自動化できますか？
山崎
A. 郵送物の受け取り、押印、現物の受け渡しなど、人が物理的に動く工程は自動化しきれません。AI社員AIKATAに任せるパソコン上の事務と、会社に残る現物の作業を分けて整理します。
Q. 無料相談では何が決まり、契約の義務はありますか？
山崎
A. 60分のGoogle Meetで業務を棚卸しし、どの業務から、どこまで任せられるかを整理します。相談による契約の義務はありません。全国対応で、賃貸管理と賃貸仲介を兼ねる会社も、実際の作業単位で相談できます。
あわせて読みたい：同じテーマの記事
山崎
AI社員AIKATAへのお問い合わせ
この記事を読んで気になった方へ。
専門スタッフが、御社に最適な
業務自動化・業務代行プランを無料でご提案します。
- AI業務自動化サービス「AI鬼管理」を運営 — Claude Code を活用し、経営者の業務を「AIエージェントに任せる仕組み」へ転換するパーソナルトレーニングを 伴走構築 で提供。日報・採用・問い合わせ対応・経費精算・議事録・データ集計・営業リスト等の定型業務を、AIに代行させる体制を経営者と一緒に作り込む
- Claude Code 実装ノウハウを 経営者・法人クライアント に直接指導。生成AIを「便利ツール」ではなく 「業務を任せる存在」 として運用する手法を体系化
- 「やらせ切る管理」メソッドの開発者。シンゲキ株式会社（2021年設立・鬼管理専門塾運営）にて累計3,000名以上の学習者を志望校合格に導いた管理メソッドを、AI × 経営者支援 に転用
- 著書『3カ月で志望大学に合格できる鬼管理』(幻冬舎)、『親の過干渉こそ、最強の大学受験対策である。』(講談社)
- メディア出演: REAL VALUE / カンニング竹山のイチバン研究所 / ええじゃないかBiz 他
- 明治大学政治経済学部卒
