【2026年10月最新】騒音トラブルの対応とは？賃貸管理会社が進める初動・注意文の例文・解決しないときの流れと、苦情対応の事務をAIに任せる方法

「上の階の足音がうるさいと入居者から電話が来たが、どこまで動けばよいのか分からない」「注意文を貼り出したら、かえって揉めた」「上階の入居者に注意したら、逆に『証拠はあるのか』と言われた」——賃貸管理会社（賃貸仲介を兼ねる会社を含む）の社長・管理担当の方なら、一度は経験する場面です。

結論から言うと、騒音トラブルは、「事実の確認」「全体への注意喚起」「個別の改善依頼」「必要に応じた外部機関への相談」「相談者への報告」の順で、記録を残しながら進めるのが基本です。音の感じ方には個人差があり、法律上の明確な線引きもありません。だからこそ、管理会社が感情に巻き込まれず、事実と手順で対応する型を持っているかどうかで、結果が大きく変わります。

この記事では、賃貸管理会社の実務目線で、騒音トラブルの原因と種類、放置するリスクと貸主・管理会社の責任、ヒアリングから報告までの流れ、そのまま使える注意文の考え方、解決しないときの対応、予防策までを整理します。そのうえで、苦情の受付・記録・注意文の下書き・報告といった事務を、いまの管理システムのまま Claude Code／Codex で自動化する方法を、AI社員AIKATA（運営: 株式会社GENAI）の仕組みとあわせて解説します。

01 CAUSES 騒音トラブルの実態と原因：集合住宅で起きやすい音の種類 「加害者に自覚がない生活音」が主因になりやすい構造

1-1. 賃貸の騒音トラブルが放置できない理由

集合住宅では、近隣の音に悩んだ経験のある入居者は少なくありません。しかも騒音の苦情は、感情が強く出やすく、当事者どうしが直接やりとりすると悪化しやすいという特徴があります。管理会社が間に入らなければ、入居者どうしの対立になり、最悪の場合は退去や、悪い口コミにつながります。

放置したときに起きること	管理会社・オーナーへの影響
被害を受けた入居者の退去	空室が出て、募集と原状回復の費用がかかる。退去理由に騒音を挙げられることも
悪い口コミ・評判	次の募集に影響する。管理会社の対応の悪さとして語られる
入居者どうしのトラブルの拡大	直接の言い争いや嫌がらせに発展し、警察の対応が必要になることも
貸主・管理会社への責任追及	対応を怠ったとして、オーナーや管理会社が問われるおそれ

1-2. 賃貸物件で多い騒音トラブルの種類と原因

注意したいのは、音を出している側に自覚がないケースが多いことです。普通に生活しているだけで出る音が、下の階や隣の部屋では大きく聞こえている。そのため「注意されたこと自体が不当だ」と感じて反発されやすく、管理会社が板挟みになります。

1-3. 音の感じ方には個人差があり、主観的な対立になりやすい

同じ音でも、感じ方は人によって違います。昼間は気にならない音でも、深夜は大きく感じる。自分の家族の声は気にならなくても、他人の子どもやペットの声は気になる——こうした個人差があるため、当事者どうしでは「うるさい」「うるさくない」という水掛け論になりやすいのです。

さらに、騒音は目に見えず、その場で消えてしまうため、後から証明するのが難しい問題です。録音や録画をしても、音の大きさや頻度を正確に示すことは簡単ではありません。この「証拠が残りにくい」「感じ方が違う」という2つが、騒音トラブルを解決しづらくしている最大の理由です。

感じ方の差は、建物構造・生活リズム・家族構成の違いからも生まれます。夜勤で昼間に寝ている入居者と、朝型の入居者では、同じ時間帯の音の重さが違います。小さな子どもがいる世帯と、単身の世帯でも、許容できる音が違います。近隣騒音の苦情を受けたときは、音の大きさだけでなく、こうした生活スタイルや時間帯の違いも背景にあることを意識して聞き取ります。

また、苦情を寄せた被害入居者に、一時的な音か、継続的な問題かを見極めるために、発生した日時・時間帯・音の種類・発生場所を、メモやスマートフォンの記録で残してもらうよう案内します。録音や動画は、音の大きさを正確に示すものではありませんが、頻度や時間帯を示す参考資料になります。

02 LIABILITY 貸主・管理会社の責任と、受忍限度の考え方 法律に「何デシベルから違反」という線引きはない

2-1. 貸主・管理会社の責任とは

賃貸借契約は、貸主が借主に建物を使用・収益させる契約です。騒音の苦情を放置し、改善に向けた対応を何もしなかった場合には、貸主や、貸主から管理を任されている管理会社が、対応の不十分さを問われるおそれがあります。

もちろん、すべての騒音を止める義務があるわけではありません。重要なのは、苦情を受けたあとに、合理的な範囲で、事実の確認と対応をしたかです。そのために、対応の内容と日時を記録として残しておくことが、会社を守ることにつながります。

家主（オーナー）にとっても、放置は運営上のリスクになります。退去が出て空室が増え、募集のたびに「前の入居者は騒音で退去した」という評判が気になる。そうなる前に、苦情を未然に防ぎ、起きたら早く動くことが、収益を守る近道です。このことを、法的責任の説明とあわせてオーナーに伝えておくと、対応方針の合意が取りやすくなります。

2-2. 受忍限度とは？基準になる騒音値は

国の環境基準（環境基本法にもとづく）には、地域の類型や昼夜の別ごとに、騒音の基準値が定められています。ただし、この基準は屋外の環境を守るためのものです。集合住宅の上下階や隣室の生活音の良し悪しを、これだけで決めることはできません。

そのため、管理会社が実際に判断に使うのは、騒音計やスマートフォンのアプリで測ったおおまかな数値と、時間帯・頻度・継続期間、複数の入居者が同じ訴えをしているかといった事実です。数値は参考の一つであり、これだけで「違反」と決めつけないことが大切です。

確認する事実	見るポイント	記録の例
音の種類	足音・話し声・家電・ペットなど	「上階から、走るような足音」
時間帯	昼間か、夜間・早朝か	「22時〜24時ごろ」
頻度・継続期間	毎日か、たまにか。いつから続いているか	「週に3〜4回、2か月前から」
発生源の推定	上階・隣室・下階のどの部屋か	「○号室の可能性。現地確認済み」
他の入居者の訴え	同じ苦情が複数から出ているか	「他に1世帯から同様の訴え」

なお、居室内の音の感じ方や、建物の構造による遮音の差もあるため、「通常の生活音の範囲か」を、会社の担当者の主観だけで決めないことも重要です。複数の入居者へのヒアリングや、現地での確認を重ねて、客観的に判断します。

03 RESPONSE FLOW 管理会社が騒音トラブルに対応する流れ：初動から報告まで 5つのステップを、毎回同じ手順・同じ書式で

3-1. 5つのステップの全体像

3-2. ステップ①：被害を訴える入居者へのヒアリングと現状の把握

最初の連絡では、苦情の内容を遮らずに最後まで聞き、共感を示すことから始めます。そのうえで、事実を確かめるために、次の項目を聞き取ります。

3-2-1. 発生源に近い部屋や全戸アンケートで客観性を確保する

苦情を言ってきた入居者の訴えだけで、特定の部屋を発生源と決めつけるのは危険です。発生源とみられる部屋の近隣の入居者にも話を聞く、あるいは建物全体にアンケートを行うなど、第三者の情報を加えて客観性を確保します。訴えているのが1世帯だけなのか、複数なのかによって、対応の方針は変わります。可能であれば、現地で実際に音を確認します。

3-2-2. 対応内容と日時をすべて記録し、チームで共有する

担当者が休んだり異動したりしても、経過が追えるよう、対応の内容と日時をすべて記録し、チームで共有します。この記録は、後でオーナーに報告するときや、弁護士に相談するとき、場合によっては裁判で、会社が適切に対応していたことを示す大事な資料になります。

3-3. ステップ②：入居者全体への注意喚起

事実関係がはっきりしない段階では、建物全体に、お願いベースの文書を周知します。掲示板への掲示、各戸へのポスティング、入居者向けの連絡手段での案内などが考えられます。文面は、特定の誰かを責める言い方を避け、「共同生活のルールとして、生活音への配慮をお願いします」という形にします。

3-4. ステップ③：発生源とみられる入居者への個別対応・改善依頼

全体への注意喚起で改善が見られない場合は、発生源とみられる入居者に、個別に連絡します。ここでも「苦情が出ています。心当たりはありませんか」と、事実の共有と相談の形で伝えるのが基本です。いきなり断定したり、苦情を言った入居者を特定できる情報を伝えたりしないよう注意します。

3-5. ステップ④：外部機関や専門家への相談

個別に依頼しても改善されない、あるいは相手が悪質な場合は、外部への相談を検討します。管理会社が単独で抱え込まず、弁護士・自治体の窓口・警察など、状況に応じて相談先を選びます。入居者に危険が及ぶおそれがある場合や、深夜に大音量で騒ぎ続けているような場合は、警察への連絡も選択肢です。

3-6. ステップ⑤：通報者（相談者）への報告・共有

対応の経過と結果は、苦情を寄せた入居者に必ず報告します。「全体に注意喚起しました」「関係する入居者に連絡しました」など、個人情報に配慮しながら、会社が動いていることが伝わる内容にします。報告がないと、「放置された」という不満が生まれ、別のクレームに発展します。

04 NOTICE LETTERS 騒音の注意文の出し方：名指し・掲示・個別配布の迷いと、段階別の例文 注意文の出し方を誤ると、退去・逆恨み・訴訟のリスクがある

4-1. 注意文を出す前に必須の初動対応と事実確認

注意文を出す前に、次の3点を確認します。①苦情の内容が具体的か（いつ、どんな音か）、②複数の情報で裏づけられているか（他の入居者の訴え、現地確認）、③発生源の見当がついているか。この3点が揃わないうちは、個別の注意ではなく、建物全体への注意喚起にとどめます。

4-2. 当事者を名指しすべきか・掲示と個別配布のどちらにするか

方法	向いている場面	注意点
全体への掲示	発生源が特定できていない段階。最初の注意喚起	誰かを責める書き方にしない。長期間貼り出したままにしない
全戸への配布（ポスティング）	掲示だけでは目につきにくい建物。特定の階や棟に限る場合	配布の範囲を、事実確認のうえで決める
個別の通知（書面・連絡）	発生源の見当がつき、全体への注意で改善しなかった段階	名指しは慎重に。苦情を寄せた人が特定されない書き方にする

名指しは、事実が固まるまで避けるのが原則です。誤った入居者に注意文を出すと、「濡れ衣を着せられた」として、苦情の対象になるのは管理会社です。個別の通知を出す場合も、書面に相手の名前を出すことのリスクと、記録として残るメリットの両方を考えて決めます。

4-3. そのまま使える注意文の考え方（段階別の例文）

4-3-1. 段階1：全体掲示・お願いベースの注意文

4-3-2. 段階2：改善が見られない場合の個別通知

4-4. 外国人入居者に日本語の注意文は伝わるのか

外国人の入居者には、日本語だけの注意文が伝わらない場合があります。また、生活音に対する感覚やルールが、国や地域によって違うこともあります。注意文は、多言語に対応したもの、やさしい日本語を使ったもの、イラストを加えたものなど、相手に伝わる形を工夫します。入居時にゴミ出しや生活音のルールを多言語で説明しておくことも、予防として有効です。

05 UNRESOLVED & PREVENTION 注意文だけでは解決しないときの対応と、騒音トラブルを起こしにくくする予防 契約解除の難しさ、警察・弁護士への相談、入居前の説明

5-1. 注意しても改善しない場合：契約解除は簡単ではない

騒音が理由で契約を解除し、明渡しを求めるには、騒音の程度や継続性、注意後の対応などを総合して、貸主と借主の信頼関係が破壊されたと認められることが必要とされます。たとえば「毎晩深夜に大音量の音楽を流し続ける」といった悪質なケースで、管理会社やオーナーが何度も注意しても改善しない場合が想定されます（あくまで例示です）。日常生活の範囲の音であれば、契約解除は難しいと見たほうがよいでしょう。

ここで効いてくるのが、それまでの記録です。いつ・誰が・どの入居者に・何を伝え・相手がどう反応したかが残っていれば、専門家に相談するときも、会社として適切に対応してきたことを説明できます。

5-2. 警察・弁護士に相談するのはどんなときか

5-3. 自分が騒音の「加害者」になってしまったと相談されたら

「自分の出す音が迷惑になっているかもしれない」と入居者から相談されることもあります。この場合は、いつ・どんな音が気になっているのかを聞き、具体的な配慮の方法（マットを敷く、夜間の家電の使用を控える、家具の脚にカバーをつけるなど）を一緒に考えます。自分から相談してくれた入居者は、改善に前向きなので、丁寧に対応します。

5-4. 騒音トラブルそのものを起こしにくくする予防

5-4-1. 契約書や入居時ルールの整備

入居時に、生活音に関するルールを契約書や使用細則で定め、契約の際に口頭でも説明します。「一般的な生活音は互いに許容し合う」旨を伝えておくと、後の苦情の抑止にもなります。ペット可や楽器可の物件は、特約の内容を丁寧に説明します。

5-4-2. 防音・遮音のための設備・備品対策

床のカーペットや遮音マット、家具の脚の保護材の案内、入居者への防音アイテムの紹介などで、音そのものを減らします。構造的に音が伝わりやすい物件については、募集の段階で特徴を伝え、防音性の高い物件を選ぶポイントを入居希望者に正直に説明することも、ミスマッチを防ぎます。

5-4-3. 早期発見につながる「気づきの仕組み」

入居者が気軽に連絡できる窓口を用意し、苦情が大きくなる前に気づける仕組みを持ちます。入居後の定期的な連絡、アンケート、アプリなどのデジタルの窓口でも構いません。窓口が使いにくいと、入居者は我慢を重ねて、突然、退去や強い苦情として表れます。

06 MANUAL LIMIT 騒音・クレーム対応で膨らむ、管理会社の手作業の限界 対応そのものより、受付・記録・文面づくり・報告の事務が重い

6-1. 苦情対応は、事務作業の積み重ね

一件の騒音苦情を、5つのステップで進めると、受付内容の記録、現地確認の記録、全体向け注意文の作成、個別通知の下書き、相談者への報告文、対応履歴の更新と、書類や連絡が何本も発生します。しかも、苦情は一件ずつ性質が違うため、そのたびに過去の文面を探して書き換える手間がかかります。

6-2. 繁忙期に集中する、物件・オーナーごとに違う条件

ここで、ひとつ発想を変えます。システムを替えなくても、作業そのものを任せる道があるということです。次の章で、その考え方を整理します。

07 AI AUTOMATION 騒音・クレーム対応の事務作業を、AIで自動化する 「AIに聞いて早くする」と「AIが毎日・毎月の作業を回す」は、まったく別のもの

7-1. 「効率化」と「自動化」の違い

	AIに聞いて早くする（効率化）	AIが毎日・毎月の作業を回す（自動化）
動かす人	担当者が、都度AIに質問・依頼する	決めた手順のとおりに、AIが自動で作業する
担当者の負担	AIへの依頼と、結果の貼り付けが毎回残る	承認の確認だけが残る
繁忙期の効果	担当者の手が回らなければ変わらない	件数が増えても、同じ手順で処理できる
例	注意文の文面をAIに添削してもらう	苦情の受付内容の整理、対応履歴の更新、注意文・報告文の下書きを、手順どおりに自動で進める

7-2. いまのシステムはそのまま、AIが受け取りから承認待ちまでを回す

弊社のAI社員AIKATAでは、Claude Code／Codex を使い、会社がすでに使っている管理システム・ポータルサイト・書類のひな型を、そのまま使い続けたまま、画面の操作を含めて自動化します。システムの乗り換えや、新しいソフトの導入は要りません。

苦情対応に引きつけて言えば、AIが担うのは、判断の前の事務です。たとえば次のような作業が対象になります。

7-3. 事務員がやっていた作業 vs AIに任せた後

作業	これまで（事務員の手作業）	AIに任せた後
苦情の受付内容の整理	電話のメモやメールを読み返して書式に書き直す。担当者ごとに項目が違う	AIが同じ書式で整理。聞き取り漏れの項目を示す
過去の履歴の確認	管理システムや紙のメモを探して、同じ苦情の有無を確認	AIが物件・号室ごとの履歴を一覧にして提示
注意文・報告文の準備	過去の文面を探して書き換える。強さが人によって違う	AIが段階に応じた下書きを作成。担当者が確認して送付
オーナーへの報告資料	月次報告のために、対応内容を集めて文章にまとめる	AIが履歴から報告用の下書きを作成
管理システムとの二重入力	対応の経過を複数の画面に入力し直す	AIが画面操作で入力し、食い違いを照合

7-4. 法令との線引き（AIが担う範囲／宅建士・会社が担う範囲）

なお、現地での音の確認、入居者への訪問、郵送物の受け取り・押印・現物の受け渡しなど、人が物理的に動く工程は、自動化しきれません。AIKATAは、画面の中で完結する事務作業が主な対象です。

08 BUILD OR ENTRUST 増員・外注・自作では、繁忙期の事務作業は片づかない 4つの選択肢のうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけ

騒音・クレーム対応の事務を片づけようとするとき、管理会社が取れる道は大きく4つあります。4つのうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけです。

選択肢	よくある期待	実際に行き詰まる所	判定
①事務員を増やす	人を増やせば、繁忙期の件数をさばける	採用・教育が繁忙期に間に合わない。閑散期に人件費が残る。担当者ごとのやり方が増え、属人化が進む	✕
②従来型の外注・BPO	外に出せば、会社の手間が減る	物件・オーナーごとの条件を外注先に説明し、納品物の手直しをする作業が会社に残る。繁忙期の増量に追従しにくい	✕
③社内でAIを自作する	自社で作れば、安く自由に使える	物件・オーナーごとのルールを言語化できない。検証の型がない。作った人しか直せず、第二の属人化が生まれる	✕
④AI社員AIKATAに任せる	作業そのものを手放したい	現地での音の確認、入居者への訪問や郵送・押印など、人が動く工程は自動化しきれない（その部分は会社が担当）	◎

8-1. 「①増員」「②外注」で片づかない理由

8-2. 「③自作」の壁

09 AI SHAIN AIKATA AI社員AIKATAとは？賃貸管理会社の事務作業を丸ごと受託する 業務代行（BPO）としての受託の範囲と、会社の役割

AI社員AIKATA（運営: 株式会社GENAI）は、事務員の方がパソコンで行っている業務を、AIと人の二重体制で丸ごと受託する業務代行（BPO）サービスです。不動産会社向けには、専用のご案内ページを用意しています。

9-1. 受託できる業務の例

9-2. いまのシステムのまま、画面操作を含めて自動化

AIKATAは、特定のシステムに限定しません。会社がいま使っている管理システム・ポータルサイトをそのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは要りません。物件種別や取引形態ごとの入力ルールを、仕組みに落とし込むため、担当者の経験や繁忙度で精度が落ちません。

9-3. 会社の作業は「承認」だけ

AIの処理結果は、人が品質チェックしたうえで、会社に渡されます。最終確認と承認は会社が行います。会社の日々の作業は、原則として「入力済みの物件情報や、作成済みの書類の承認」だけです。

9-4. 繁忙期も人を増やさずに処理量を増やせる

料金は、月額の定額で、業務量が増えても料金は変わりません。仕組みの構築・運用はAIKATAが行うため、会社にAIの知識は要りません。引き継ぎは、事務員の方の操作画面を見ながら、AIKATAが業務を分解・整理します（マニュアルが無くてもかまいません）。

9-5. 守ること・できないこと

AIKATAを使う不動産会社では、事務員の方が行っていた苦情の受付内容の整理や注意文の下書き、記録の入力を、AIKATAの仕組みで処理し、会社の担当者が承認する、という形で運用しています。

10 COMPARISON & SUMMARY 残る道は「作業そのものを任せる」だけ——手作業・システム追加・AIKATAの比較 騒音・クレーム対応の事務を、どう片づけるか

	手作業のまま	システムの追加・乗り換え	AI社員AIKATAに任せる
繁忙期の負荷	✕ 件数に比例して増える	△ 入力の一部は減るが、運用の手間が残る	◎ 人を増やさず処理量を増やせる
物件・オーナーごとのルール	△ 担当者の経験に依存	△ 製品の仕様の範囲内	◎ 仕組みに落とし込み、残る
入居者・オーナーへの対応の速さ	✕ 繁忙期に遅れる	○ 一部は自動化	◎ 一次対応・下準備が早い
事務員の採用と教育	✕ 採用難・教育が必要	△ 新しい操作の教育が必要	◎ 採用・教育が不要
宅建業法の線引き	○ 会社が管理	○ 会社が管理	◎ 宅建士・会社の業務と、AIの業務が明確に分かれる

10-1. AI社員AIKATAが選ばれる5つの理由

増員・外注・自作・乗り換えは、どれも会社が人か仕組みを抱え続ける道です。作業を手放せる道は、AIKATAに任せることだけです。

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事務員を増やす・外注する・AIを自作する・管理システムを替える——どの道を選んでも、入力・書類づくり・入金の照合・問い合わせの一次対応か、それを回す人と仕組みが会社に残り続けます。

AI社員AIKATAなら、いまお使いの管理システム・ポータルサイトはそのまま、物件や取引ごとのルールも登録して処理し、会社に残るのは仕上がりの確認と承認だけです。どの業務から任せられるかは、無料相談（60分・オンライン）でその場で整理します。

よくある質問

Q. 騒音の苦情を受けたとき、最初に何をすればよいですか？

A. まず苦情を寄せた入居者に、いつから・どの時間帯に・どんな音が・どこから聞こえるかを聞き取り、その内容を同じ書式で記録します。苦情の訴えだけで発生源を決めつけず、近隣の入居者への確認や現地での確認で客観性を確保します。そのうえで、建物全体へのお願いベースの注意喚起から始め、改善しなければ個別の依頼、さらに外部への相談へと段階を進めます。

Q. 騒音は何デシベルを超えたら違反になりますか？

A. 集合住宅の生活音について、法律で「何デシベルから違反」と決まった基準はありません。環境基準は屋外の地域環境を守るための行政上の目標であり、上下階や隣室の生活音の良し悪しを直接決めるものではありません。実際には、音の大きさ・時間帯・頻度・継続期間・建物の構造などから、社会生活上我慢すべき限度（受忍限度）を超えているかが個別に判断されます。

Q. 騒音を理由に、入居者を退去させることはできますか？

A. 簡単ではありません。契約解除や明渡しが認められるのは、騒音の程度が客観的に著しく、管理会社やオーナーが何度注意しても改善しないような場合に限られる、と考えるのが現実的です。日常生活の範囲の音では難しいとされています。実際に進めるかどうかは、それまでの対応の記録をそろえたうえで、弁護士に相談してください。

Q. 注意文は、特定の入居者の名前を書いて出してもよいですか？

A. 事実が固まるまでは、名指しは避けるのが原則です。最初は建物全体へのお願いベースの掲示や配布にとどめ、発生源の見当がついたうえで個別の通知を出します。個別の通知でも、苦情を寄せた入居者が特定される情報は書かないようにします。誤った入居者に出すと、管理会社が苦情の対象になるおそれがあります。

Q. 外国人入居者に注意文を出すときの注意点はありますか？

A. 日本語だけでは伝わらない場合があるため、多言語やわかりやすい日本語、イラストなど、相手に伝わる形を工夫します。生活音に対する感覚や、ルールの前提が違うこともあるため、入居時にゴミ出しや夜間のマナーを説明しておくことが予防になります。必要に応じて、保証会社などの多言語サポートも活用できます。

Q. 苦情対応の記録や注意文の下書きなどの事務作業をAIに任せても問題ありませんか？

A. 重要事項の説明は、宅地建物取引士が行います。この部分はAIに任せられません。注意文を送るか、個別に伝えるか、契約解除や法的措置に進むかといった判断は、AIには任せません。一方、書類の下準備、物件・契約情報の入力・更新、入金消込、問い合わせの一次対応、更新・解約の事務処理といった事務作業は、AIに任せることができます。AI社員AIKATAは、宅建士の独占業務は引き受けず、AIの処理結果を人が品質チェックし、最終確認と承認は会社が行う体制です。

Q. 今使っている管理システムのまま、AI社員AIKATAを使えますか？

A. 使えます。AI社員AIKATAは特定のシステムに限定せず、会社が今使っている管理システム・ポータルサイトを、そのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは要りません。無料相談（60分・オンライン・Google Meet）で、御社の業務を棚卸しし、どこまで任せられるかを整理します。

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