【2026年10月最新】家賃滞納で強制退去させるには？賃貸管理会社が進める督促の順番・法的手続き・保証会社との連携と、入金確認の事務をAIに任せる方法
aikanri-admin
「家賃が3か月入っていないのに、入居者と連絡がつかない。オーナーからは『もう出てもらってください』と言われている」「鍵を替えてしまえば早いのでは、と現場の担当者が言い出した」——賃貸管理会社（賃貸仲介を兼ねる会社を含む）の社長・管理担当の方なら、一度は直面する場面です。
結論から言うと、家賃滞納者を強制的に退去させることは可能ですが、すぐにはできません。賃借人の権利は法律で強く守られており、貸主や管理会社が自分たちの判断で鍵を替えたり荷物を出したりすることは許されません（自力救済の禁止）。順番は、督促 → 催告 → 契約解除 → 明渡訴訟 → 強制執行です。裁判所の手続きを経て、執行官が行うのが「強制退去」です。
この記事では、賃貸管理会社の実務目線で、滞納期間別の対応、督促状や催告の書き方の型、裁判所を使った手続きの流れ、消滅時効、保証会社との連携までを整理します。そのうえで、毎月の入金確認・督促・記録といった事務を、いまの管理システムのまま Claude Code／Codex で自動化する方法を、AI社員AIKATA（運営: 株式会社GENAI）の仕組みとあわせて解説します。
法令・手続きの記述は、e-Gov法令検索や裁判所、国土交通省など公的機関が公表している内容を前提にした一般的な整理です。契約解除が認められるかどうかは、滞納の期間や金額だけでなく、個別の事情を踏まえて裁判所が判断します。実際に解除や明渡訴訟へ進む案件は、必ず弁護士などの専門家に相談してください。この記事は法的助言ではありません。
代表菅澤
AI鬼管理山崎
01 IS EVICTION POSSIBLE 家賃滞納者を強制退去させることは可能？ 賃借人の権利が強く守られているなかで、管理会社が押さえる前提
1-1. 結論：可能だが、法律に沿った手続きが必要
代表菅澤
日本の賃貸借では、賃借人（借主）の居住の安定が重く見られています。貸主が一方的に賃借人を追い出すことはできず、家賃を滞納されても、まず督促を行い、それでも支払われなければ契約の解除を検討し、解除後も出ていかない場合は、裁判所に明渡しを求める訴訟を起こします。判決が確定してもなお退去しなければ、強制執行を申し立て、執行官が実際に明渡しを実施します。
電話・メール・書面で支払いを求める
期限を示して書面で催告し、解除を通知
裁判所に建物の明渡しを求める
判決確定後も退去しない場合
執行官が明渡しを実施
📚 用語解説
強制執行（建物の明渡し）：判決などの債務名義にもとづき、裁判所の執行官が、賃借人の占有を解いて貸主に建物を引き渡す手続き。貸主や管理会社が自分で行うことはできず、必ず裁判所の手続きを通す。
1-2. 契約を解除できるのは「信頼関係が破壊された」と認められるとき
AI鬼管理山崎
賃貸借契約の解除について、裁判所は、貸主と借主の信頼関係が破壊されたと認められる事情があるかを見ます。家賃を1か月滞納しただけでは、一般には信頼関係の破壊とまではいえないと考えられています。一方で、滞納が数か月に及ぶと、解除が認められやすくなるといわれます。ただし「何か月滞納すれば必ず解除できる」という線が法律で決まっているわけではありません。滞納の金額、これまでの支払い状況、督促への対応など、個別の事情で判断されます。
| 滞納期間の目安 | 一般的に言われること | 管理会社の動き |
|---|---|---|
| 1か月 | 解除は難しい。うっかり忘れが多い | 早めの連絡で入金を促す。連絡の記録を残す |
| 2〜3か月 | 解除が検討される水準になりやすい（個別事情で判断） | オーナーと方針を協議。保証人・保証会社へ連絡。書面での催告を準備 |
| 4か月以上 | 滞納額が膨らみ、回収より明渡しを優先する局面 | 弁護士に相談し、解除通知・明渡訴訟の準備を進める |
なお、契約書に「1か月でも滞納したら当然に解除できる」といった条項（失権約款）を入れることは可能ですが、裁判では書いてあるとおりの効力が認められないことが多いと考えられます。条項を過信せず、運用では督促と記録を丁寧に積み上げるのが現実的です。
1-3. してはいけない対応：自力救済の禁止
滞納が続いているからといって、鍵を無断で交換する、室内の荷物を勝手に運び出す・処分する、ライフラインを止める、ドアに大量の貼り紙をして退去を迫る、といった対応は「自力救済」と呼ばれ、賃借人の権利を侵害する不法行為として損害賠償を求められるおそれがあります。管理会社の担当者が善意でやってしまいやすいため、社内で禁止事項として明文化してください。
AI鬼管理山崎
02 BY PERIOD 家賃滞納期間別の対応方法 1か月・2〜3か月・4か月以上で、管理会社の動きと目的を切り替える
2-1. 基本の初動：電話・メール・SMSと、督促状
代表菅澤
支払期日までに入金も連絡もない場合、まず入居者に電話・メール・SMSで連絡を取り、滞納の理由と支払い予定を確認します。支払う意思があるなら、分割払いや猶予期間を設けるなど、現実的な落としどころを一緒に探すことも必要です。連絡が取れない、または支払う意思が見えない場合は、督促状を送ります。督促状には、滞納している金額・支払期限・振込先・期限までに支払われない場合の対応を明記します。
📚 用語解説
内容証明郵便：郵便局が「いつ、どのような内容の文書を、誰から誰に宛てて差し出したか」を証明する郵便。督促や解除通知を内容証明で送ると、後で裁判になったときに、通知した事実と内容の証拠になる。受け取りの有無まで確かめたい場合は、配達証明を付ける。
2-2. 家賃滞納が1か月の場合
1か月分の滞納で最も多い理由は、うっかり忘れです。給与口座と家賃の引き落とし口座が違う人、契約した翌月、転職や口座変更の直後などに起きやすく、連絡すれば「忘れていました」とすぐ入金される例が多くあります。電話がつながらないときは、メールやSMSで滞納の事実と振込先を案内し、払込用紙を郵送します。
ここで焦って強い言葉を使うと、かえって関係を悪くします。1か月の滞納だけでは契約解除は難しいことを踏まえ、冷静に、記録を残しながら連絡を重ねるのが基本です。
2-3. 家賃滞納が2〜3か月の場合
AI鬼管理山崎
2〜3か月の滞納になると、金額が大きくなり、一括での支払いは難しくなります。督促では、分割払いや猶予を柔軟に提案しつつ、支払いの根拠（いつ、いくら入る見込みか）や収入の日を聞き取っておきます。電話・メール・郵送で反応がなければ、物件を訪問して、郵便物がたまっていないか、人が出入りしている様子があるかを確認します。
連帯保証人がいる場合は、保証人に連絡します。ただし、いきなり督促するのではなく、「入居者本人に連絡を促してもらえないか」と相談する形で連絡し、そのうえで保証人あてに書面で督促を出すと、関係を損ないにくくなります。個人の保証人については、極度額の定めや、債務者が期限の利益を失ったときの通知など、民法に保証人を保護するルールがあります。細かい要件は、必ず最新の条文と専門家の助言で確かめてください。
2-3-1. 裁判の手続きを始める前の「催告」
支払いも連絡もないまま推移する場合、解除を視野に、書面での催告を行います。支払うべき金額と期限を明示し、「期限までに支払われなければ契約を解除する意思がある」ことを伝える書面です。内容証明郵便など、送った事実と内容が残る方法で出します。
督促状の文面が担当者ごとに違うと、強い口調になったり、必要な項目が抜けたりします。「滞納額・対象月・支払期限・振込先・連絡先・期限後の対応」の6項目を必ず入れる型を、会社で1つに決めておくと、後で証拠として使うときにも安心です。文面の最終確認は、専門家に一度見てもらうことをおすすめします。
2-4. 家賃滞納が4か月以上の場合
4か月以上の滞納が続くと、入居者の負債は数十万円から場合によってはそれ以上になり、すぐに支払えることはほとんどありません。部屋を貸している間も貸主の損害は膨らみ続けるため、家賃の回収よりも、退去（明渡し）を優先して求める局面になります。対応をしていなければ、すぐに弁護士に相談して、解除通知と明渡訴訟の準備に入ります。
2-4-1. 消滅時効に注意
代表菅澤
家賃を含む債権には、消滅時効があります。民法の改正（2020年4月施行）以降、一般の債権は、権利を行使できることを知った時から5年、または行使できる時から10年のいずれか早い方で時効にかかると定められています。家賃は各月分ごとに、それぞれの支払期日から概ね5年で時効が問題になると考えて管理するのが安全です。数か月に一度、ある月の分だけ入金される、といった入居者の場合は、入金が「何年何月分」に充てられているのかを記録していないと、督促できる範囲があいまいになります。
入金をどの月の分に充てるかは、民法の弁済充当のルール（第488条・第489条）が関係します。当事者の指定の有無などで結論が変わるため、入金のときに「何月分か」を明確にして記録し、争いになりそうな場合は弁護士に確認してください。「もうすぐ時効だから」と督促をあきらめないことが大切です。時効の完成を防ぐ手段（裁判上の請求、債務の承認、催告による完成の猶予など）は、契約の解除や明渡しとは別の問題です。解除や明渡しを進めても家賃債権の時効は止まらないため、時効の管理は別に行い、具体的な起算点や手続きは弁護士に確認してください。
📚 用語解説
消滅時効：一定の期間、権利を行使しないと、その権利が消滅する制度。家賃債権は、民法のルールにより一定期間で時効にかかる。時効の完成を防ぐ方法（裁判上の請求、債務の承認など）は、専門家に確認する。
03 LEGAL PROCEDURE 強制退去までの法的手続きの流れ 催告から明渡訴訟、強制執行まで。管理会社が準備するもの・しないもの
3-1. 5つのステップ
AI鬼管理山崎
賃借人の所在が分からない場合でも、手続きは進められます。裁判所への届出にもとづき、書類を裁判所の掲示場に掲示する公示送達という方法で、通知が届いたものとして扱われる仕組みがあります。ただし、所在不明の認定には、住所の調査など一定の準備が必要です。
📚 用語解説
公示送達：相手の住所が分からず書類を送れない場合に、裁判所の掲示場への掲示などによって、送達があったものとみなす制度。管理会社が自分で行うものではなく、裁判所に申し立てる手続きの一部。
3-2. 費用と期間の考え方
代表菅澤
強制退去までには、弁護士費用（着手金・報酬）、裁判所に納める費用、強制執行の費用（執行官への予納金、明渡しの作業や荷物の搬出・保管の費用など）がかかります。期間も、滞納が始まってから実際に明渡しが完了するまでに、数か月から1年近くかかることがあります。この間も家賃は入らず、物件は空きません。この時間と費用の重さを、オーナーと共有しておくことが、管理会社の大事な仕事です。
| 項目 | 管理会社が行うこと | 専門家・裁判所が行うこと |
|---|---|---|
| 督促・連絡 | 電話・メール・書面での連絡と記録 | （原則、不要） |
| 催告・解除通知 | 資料の準備、オーナーとの協議、案文の下書き | 法的な効力を持つ書面の作成・送付の助言（弁護士） |
| 明渡訴訟 | 契約書・入金の履歴・連絡の記録などの提出資料の整理 | 訴状の作成、裁判所での手続き（弁護士など） |
| 強制執行 | 現地の状況の報告、オーナーとの連絡 | 申立て・執行（裁判所の執行官） |
滞納者との法的な交渉や、請求・和解を、報酬を得て他人の代わりに行うことは、弁護士法に触れるおそれがあります。管理会社が行うのは、督促状の送付や連絡といった事務の範囲にとどめ、解除や訴訟など法的な判断を伴う部分は、弁護士に任せてください。
3-3. 夜逃げ・連絡不能・残置物・孤独死など、困りごとの考え方
AI鬼管理山崎
これらは、物件・契約・保証会社の有無によって対応が変わる分野です。会社として「このケースは必ず弁護士に相談する」という基準をあらかじめ決めておくと、現場が迷いません。
3-4. 滞納の周辺で起きやすいトラブルへの備え
AI鬼管理山崎
04 GUARANTOR & ROUTINE 保証会社との連携と、督促を日々回す運用の型 回収の手間を減らす道と、管理会社が毎月やること
4-1. 家賃滞納への対策には保証会社の利用が有効
代表菅澤
家賃保証会社を使うと、入居者が滞納した場合に、保証会社が家賃相当額を貸主に立て替えて支払う（代位弁済）仕組みが一般的です。貸主は安定した入金を見込め、滞納者への督促や交渉を保証会社が行うことも多くあります。連絡の取れない入居者がいる場合の負担が軽くなる点は、管理会社にとっても利点です。
一方で、保証の範囲（家賃のほか、共益費・原状回復費・残置物の処理費用などが含まれるか）、保証期間、更新時の保証料、代位弁済までの流れや期限は、保証会社・プランごとに異なります。内容は各社の公式資料や契約書で確かめてください。また、保証会社の利用は、入居者の審査や、保証料の負担が入居者の申込みにも影響します。
| 確認項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 保証の範囲 | 家賃・共益費・更新料・原状回復費・残置物処理費用などのうち、何が対象か |
| 代位弁済の時期 | 何日滞納したら立て替え払いされるか。管理会社からの連絡の期限 |
| 保証会社への報告 | 滞納の連絡はいつ・どの方法で行うか。必要な資料は何か |
| 更新時の保証 | 更新保証料の有無と額、更新のタイミングでの手続き |
| 明渡しの扱い | 訴訟・強制執行の費用や手続きを、保証会社がどこまで負担・対応するか |
なお、家賃債務保証業者については、国土交通省が登録制度を設けています。取り扱う保証会社を選ぶときは、登録の有無や内容を、国土交通省の公表情報で確認すると安心です。
4-2. 督促の段階と文面の型
督促は、段階を踏んで強さを上げていくのが基本です。次の表は、管理会社が社内の型をつくるときの一例です。文面の最終的な確認は、専門家に見てもらってください。
| 段階 | 目的 | 書く内容の例 |
|---|---|---|
| ①初回（滞納の翌営業日〜数日） | 入金漏れの確認 | 「○月分のご入金が確認できておりません。行き違いでしたらご容赦ください。念のためご確認ください」 |
| ②2回目（約2週間後） | 支払い予定の確認 | 「○月分・○円が未入金です。ご入金予定日をご連絡ください。事情がおありの場合はご相談ください」 |
| ③書面（1か月超） | 期限を明示した督促 | 滞納額・対象月・支払期限・振込先・連絡先を明記。連帯保証人・保証会社にも連絡 |
| ④催告（2〜3か月） | 解除の意思の提示 | 期限までに支払われない場合は契約を解除する意思があることを、内容証明郵便で示す（専門家の確認を経て送付） |
督促状は、強い言葉だけだと関係が壊れて回収できなくなります。払えない事情があれば連絡してほしいという一文を入れておくと、分割や猶予の相談につながり、回収の確率が上がります。生活が苦しい方については、自治体の福祉の窓口につなぐことも考えられます。
4-3. 管理会社が毎月回す運用の型
AI鬼管理山崎
銀行・口座振替のデータを受け取る
請求と突き合わせ、未入金を抽出
段階・金額・連絡状況を整理
段階に応じた文面を準備
確認して送付・次の対応を決定
05 MANUAL LIMIT 滞納管理で膨らむ、管理会社の手作業の限界 強制退去に進む前の「毎月の確認」と「記録」が、一番重い
5-1. 滞納管理は、毎月・毎日の地味な作業の積み重ね
代表菅澤
入金確認、消込、滞納者の洗い出し、段階に応じた連絡文の作成、連絡の記録、オーナーへの報告、保証会社への連絡——これらは、件数が増えるほど比例して増える作業です。管理戸数が数百戸から数千戸になれば、毎月の滞納者の数も増えます。しかも、これを担う事務員は、他の業務も兼ねています。
5-2. 繁忙期に集中する、物件・オーナーごとに違う条件
AI鬼管理山崎
ここで、ひとつ発想を変えます。システムを替えなくても、作業そのものを任せる道があるということです。次の章で、その考え方を整理します。
06 AI AUTOMATION 入金確認・督促の事務を、AIで自動化する 「AIに聞いて早くする」と「AIが毎月の作業を回す」は、まったく別のもの
6-1. 「効率化」と「自動化」の違い
代表菅澤
| AIに聞いて早くする（効率化） | AIが毎日・毎月の作業を回す（自動化） | |
|---|---|---|
| 動かす人 | 担当者が、都度AIに質問・依頼する | 決めた手順のとおりに、AIが自動で作業する |
| 担当者の負担 | AIへの依頼と、結果の貼り付けが毎回残る | 承認の確認だけが残る |
| 繁忙期の効果 | 担当者の手が回らなければ変わらない | 件数が増えても、同じ手順で処理できる |
| 例 | 督促状の文面をAIに添削してもらう | 入金データの取り込み・消込・滞納者一覧の作成・督促の下書きを、毎月手順どおりに自動で進める |
📚 用語解説
Claude Code／Codex：AI（大規模言語モデル）を使って、パソコン上の作業を自動で進められる「AIエージェント」型のツール。日本語の指示をもとに、ファイルの作成・更新や、画面の操作、他のシステムとの連携を行える。担当者が一つずつ依頼しなくても、決めた手順に沿って作業を進められる点が、チャット型のAIとの違い。
📚 用語解説
AIエージェント：人が細かく指示しなくても、与えられた目的に向けて、必要な手順を自分で組み立て、実行するAI。滞納管理に当てはめると、「入金データを読み取る→請求と照合する→未入金の一覧を作る→段階に応じた連絡文の下書きを作る→記録を残す」までを連続して処理できる。
6-2. いまのシステムはそのまま、AIが受け取りから承認待ちまでを回す
AI鬼管理山崎
弊社のAI社員AIKATAでは、Claude Code／Codex を使い、会社がすでに使っている管理システム・口座の入金データ・書類のひな型を、そのまま使い続けたまま、画面の操作を含めて自動化します。システムの乗り換えや、新しいソフトの導入は要りません。
入金データ・請求データを取り込む
請求と突き合わせ、未入金・一部入金を抽出
滞納者の一覧と、段階に応じた連絡文の下書きを作成
担当者が確認し、承認する
連絡の履歴・対応状況を同じ書式で保管
滞納管理に引きつけて言えば、AIが担うのは、判断の前の事務です。たとえば次のような作業が対象になります。
6-3. 事務員がやっていた作業 vs AIに任せた後
代表菅澤
| 作業 | これまで（事務員の手作業） | AIに任せた後 |
|---|---|---|
| 入金の消込 | 入金データを見ながら一件ずつ照合。繁忙期は確認が遅れる | AIが照合し、未入金の一覧を作成。担当者は承認だけ |
| 滞納者一覧の更新 | 月末にまとめて手作業で集計。担当者ごとに書式が違う | AIが毎月同じ書式で更新。段階ごとの対応期限も整理 |
| 督促の連絡文の準備 | 過去の文面を探して書き換える。強さが人によって違う | AIが段階に応じた下書きを作成。担当者が確認して送付 |
| 連絡の記録の整理 | 電話のメモやメールが散らばり、後から探し直す | AIが同じ書式で整理。検索しやすい形で保管 |
| 管理システムとの二重入力 | 入金状況を複数の画面に入力し直す | AIが画面操作で入力し、食い違いを照合 |
6-4. 法令との線引き（AIが担う範囲／会社・専門家が担う範囲）
重要事項説明と、契約書面（35条書面・37条書面）への記名は、宅地建物取引士が行います。賃貸住宅管理業法の業務管理者による管理・監督、オーナー・入居者との交渉や判断、契約解除や明渡しなどの法的な手続きは会社が行います（法的な判断を伴う部分は弁護士など専門家の領域です）。AIが担うのは、その前の事務作業（物件情報の入力・更新、書類の下準備、入金消込、問い合わせの一次対応、更新・解約の事務処理）だけです。督促を送るか、契約解除に進むか、訴訟を起こすかの判断は、AIには任せません。
AI鬼管理山崎
なお、現地訪問、内容証明郵便の差し出し、押印、現物の受け渡しなど、人が物理的に動く工程は、自動化しきれません。AIKATAは、画面の中で完結する事務作業が主な対象です。
07 BUILD OR ENTRUST 増員・外注・自作では、繁忙期の事務作業は片づかない 4つの選択肢のうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけ
滞納管理の事務を片づけようとするとき、管理会社が取れる道は大きく4つあります。4つのうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけです。
| 選択肢 | よくある期待 | 実際に行き詰まる所 | 判定 |
|---|---|---|---|
| ①事務員を増やす | 人を増やせば、確認と連絡が回る | 採用・教育が繁忙期に間に合わない。閑散期に人件費が残る。担当者ごとのやり方が増え、属人化が進む | ✕ |
| ②従来型の外注・BPO | 外に出せば、会社の手間が減る | 物件・オーナーごとの運用を外注先に説明し、納品物の手直しをする作業が会社に残る。繁忙期の増量に追従しにくい | ✕ |
| ③社内でAIを自作する | 自社で作れば、安く自由に使える | 物件・オーナーごとのルールを言語化できない。検証の型がない。作った人しか直せず、第二の属人化が生まれる | ✕ |
| ④AI社員AIKATAに任せる | 作業そのものを手放したい | 現地訪問や郵送・押印など、人が動く工程は自動化しきれない（その部分は会社が担当） | ◎ |
7-1. 「①増員」「②外注」で片づかない理由
代表菅澤
7-2. 「③自作」の壁
AI鬼管理山崎
代表菅澤
08 AI SHAIN AIKATA AI社員AIKATAとは？賃貸管理会社の事務作業を丸ごと受託する 業務代行（BPO）としての受託の範囲と、会社の役割
AI社員AIKATA（運営: 株式会社GENAI）は、事務員の方がパソコンで行っている業務を、AIと人の二重体制で丸ごと受託する業務代行（BPO）サービスです。不動産会社向けには、専用のご案内ページを用意しています。
8-1. 受託できる業務の例
AI鬼管理山崎
8-2. いまのシステムのまま、画面操作を含めて自動化
AIKATAは、特定のシステムに限定しません。会社がいま使っている管理システム・ポータルサイトをそのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは要りません。物件種別や取引形態ごとの入力ルールを、仕組みに落とし込むため、担当者の経験や繁忙度で精度が落ちません。
8-3. 会社の作業は「承認」だけ
AIの処理結果は、人が品質チェックしたうえで、会社に渡されます。最終確認と承認は会社が行います。会社の日々の作業は、原則として「入力済みの物件情報や、作成済みの書類の承認」だけです。
事務員の操作画面を見ながら、AIKATAが業務を分解・整理
AIKATAがルールを仕組みに落とし込む
画面操作を含めて自動で作業
AIKATA側で確認
最終確認と承認
8-4. 繁忙期も人を増やさずに処理量を増やせる
代表菅澤
料金は、月額の定額で、業務量が増えても料金は変わりません。仕組みの構築・運用はAIKATAが行うため、会社にAIの知識は要りません。引き継ぎは、事務員の方の操作画面を見ながら、AIKATAが業務を分解・整理します（マニュアルが無くてもかまいません）。
8-5. 守ること・できないこと
AIKATAを使う不動産会社では、事務員の方が行っていた入金の照合や書類の下準備を、AIKATAの仕組みで処理し、会社の担当者が承認する、という形で運用しています。
09 COMPARISON & SUMMARY 残る道は「作業そのものを任せる」だけ——手作業・システム追加・AIKATAの比較 滞納管理の毎月の事務を、どう片づけるか
| 手作業のまま | システムの追加・乗り換え | AI社員AIKATAに任せる | |
|---|---|---|---|
| 繁忙期の負荷 | ✕ 件数に比例して増える | △ 入力の一部は減るが、運用の手間が残る | ◎ 人を増やさず処理量を増やせる |
| 物件・オーナーごとのルール | △ 担当者の経験に依存 | △ 製品の仕様の範囲内 | ◎ 仕組みに落とし込み、残る |
| 入居者・オーナーへの対応の速さ | ✕ 繁忙期に遅れる | ○ 一部は自動化 | ◎ 一次対応・下準備が早い |
| 事務員の採用と教育 | ✕ 採用難・教育が必要 | △ 新しい操作の教育が必要 | ◎ 採用・教育が不要 |
| 宅建業法の線引き | ○ 会社が管理 | ○ 会社が管理 | ◎ 宅建士・会社の業務と、AIの業務が明確に分かれる |
9-1. AI社員AIKATAが選ばれる5つの理由
代表菅澤
増員・外注・自作・乗り換えは、どれも会社が人か仕組みを抱え続ける道です。作業を手放せる道は、AIKATAに任せることだけです。
AI鬼管理山崎
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よくある質問
Q. 家賃を滞納した入居者を、強制的に退去させることはできますか？
A. 可能ですが、すぐにはできません。督促、書面での催告、契約の解除、明渡訴訟、判決後の強制執行と、裁判所の手続きを順に経る必要があります。強制執行は裁判所の執行官が行うもので、貸主や管理会社が自分の判断で鍵を替えたり荷物を撤去したりすることは、自力救済として許されません。
Q. 家賃を何か月滞納したら、契約を解除できますか？
A. 「何か月」と決まった基準が法律にあるわけではありません。裁判所は、貸主と借主の信頼関係が破壊されたかどうかを、滞納の金額や期間、これまでの支払い状況、督促への対応などの個別の事情から判断します。一般に1か月だけでは難しく、2〜3か月以上続くと検討される水準になるといわれますが、実際に進めるかどうかは弁護士に相談してください。
Q. 滞納者の部屋の鍵を替えたり、荷物を処分したりしてもよいですか？
A. いけません。裁判の手続きを経ずに行う鍵の交換や荷物の撤去は、自力救済と呼ばれ、賃借人の権利を侵害する不法行為として損害賠償を求められるおそれがあります。電気・ガス・水道を止めることも同様です。必ず裁判所の手続きを通し、残置物の扱いは契約の条項や専門家の助言をもとに進めてください。
Q. 滞納家賃にも時効はありますか？
A. あります。民法の改正（2020年4月施行）以降、一般の債権は権利を行使できることを知った時から5年などの期間で時効にかかります。家賃は各月分ごとに、それぞれの支払期日から概ね5年で時効が問題になると考えて管理するのが安全です。入金がどの月の分に充てられているかを記録し、時効が問題になる前に、契約の解除や明渡しを含めて専門家に相談してください。
Q. 保証会社を使っていれば、管理会社は何もしなくてよいですか？
A. そうではありません。保証会社が家賃を立て替える仕組みが一般的ですが、保証の範囲、代位弁済の時期、管理会社からの連絡の期限や必要な資料は、保証会社・プランごとに異なります。滞納の事実を早く保証会社に連絡し、オーナーへの報告や入居者への連絡の記録を残すことは、引き続き管理会社の仕事です。
Q. 宅建業法上、滞納管理の事務作業をAIに任せて問題ありませんか？
A. 重要事項説明と、35条書面・37条書面への記名は、宅地建物取引士が行います。督促を送るか、契約解除に進むか、訴訟を起こすかといった判断や、法的な手続きも、AIには任せず、会社と専門家（弁護士）が行います。一方、入金の消込、未入金の一覧づくり、連絡文の下書き、記録の整理といった事務作業は、AIに任せることができます。AI社員AIKATAは、宅建士の独占業務は引き受けず、AIの処理結果を人が品質チェックし、最終確認と承認は会社が行う体制です。
Q. 今使っている管理システムのまま、AI社員AIKATAを使えますか？
A. 使えます。AI社員AIKATAは特定のシステムに限定せず、会社が今使っている管理システム・ポータルサイトを、そのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは要りません。無料相談（60分・オンライン・Google Meet）で、御社の業務を棚卸しし、どこまで任せられるかを整理します。
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- Claude Code 実装ノウハウを 経営者・法人クライアント に直接指導。生成AIを「便利ツール」ではなく 「業務を任せる存在」 として運用する手法を体系化
- 「やらせ切る管理」メソッドの開発者。シンゲキ株式会社（2021年設立・鬼管理専門塾運営）にて累計3,000名以上の学習者を志望校合格に導いた管理メソッドを、AI × 経営者支援 に転用
- 著書『3カ月で志望大学に合格できる鬼管理』(幻冬舎)、『親の過干渉こそ、最強の大学受験対策である。』(講談社)
- メディア出演: REAL VALUE / カンニング竹山のイチバン研究所 / ええじゃないかBiz 他
- 明治大学政治経済学部卒
