【2026年10月最新】犯罪収益移転防止法の本人確認｜賃貸管理会社の対象業務・記録・届出と事務自動化
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犯罪収益移転防止法の本人確認は、宅建業者が行う宅地・建物の売買と、その代理・媒介が中心です。賃貸借や賃貸借の仲介を、そのまま同法の取引時確認の対象にするわけではありません。賃貸管理会社は、まず案件を「賃貸管理・賃貸仲介」と「売買・売買仲介」に分け、法定の確認と自社の契約管理上の確認を区別することが出発点です。
ただし、賃貸借がこの法律の対象外だからといって、契約者や代理権の確認まで不要になるわけではありません。オーナーから管理物件の売却相談を受ける会社や、法人契約を多く扱う会社では、普段の顧客台帳だけで売買時の確認を済ませない運用も必要です。誰が何を確認し、どの記録に残したかを、担当者が交代しても説明できるようにします。
本記事では、賃貸管理会社の社長・管理者・社員に向けて、本人確認義務の対象、個人・法人の確認、記録保存、疑わしい取引の届出を整理します。後半では、判断や法定業務を会社に残しながら、日々の入力や書類の下準備をAI社員AIKATAに任せる方法を紹介します。法令の説明は2026年10月時点の公的資料に基づき、社内運用の例は本記事独自の提案として区別しています。
出典：国土交通省「不動産業におけるマネー・ローンダリング対策」（2026年10月24日確認）。
最初に整理するのは、御社がどの立場で取引に関わるかです
代表菅澤
01 SCOPE 犯罪収益移転防止法とは？賃貸管理会社が押さえる対象と役割 法律の背景・目的と、賃貸借から売買へ切り替わる場面を整理します。
1-1. 法律の背景と目的は、犯罪収益を取引に紛れ込ませないことです
山崎
犯罪収益移転防止法の正式名称は「犯罪による収益の移転防止に関する法律」です。犯罪から得た資金を不動産などに換え、出所や所有者を分かりにくくするマネー・ローンダリングへの対策として、取引の相手と内容を確認し、記録を残す仕組みを設けています。国土交通省は、テロ資金供与や拡散金融への対策とともに、不動産業の取組を案内しています。
背景には、FATFが定める国際基準に沿って各国が対策を進める必要性があります。管理会社に必要なのは国際制度の暗記ではなく、売買を扱う部署だけが知っている状態をなくすことです。オーナー対応担当が売却相談を受け、別部署へ引き継ぐ入口で、確認が必要な案件を落とさないようにします。
社内では、本人確認を顧客に失礼な手続と捉えず、取引の安全性を支える通常の工程として扱います。一方で、法定対象ではない賃貸案件に「犯罪収益移転防止法で必須です」と誤った説明をしてはいけません。法令に基づく確認、自社規程に基づく確認、保証会社などの手続に必要な確認を、依頼文の段階から分けます。
📚 用語解説
マネー・ローンダリング：犯罪による収益の出所などを分からなくする行為を指します。不動産の売買がその経路として利用されることを防ぐため、相手方や取引の確認が求められます。
出典：国土交通省・制度の目的と宅建業者の対象業務（2026年10月24日確認）。
1-2. 対象となる不動産取引は、会社名ではなく案件ごとに分けます
山崎
| 御社が扱う業務 | 宅建業者としての犯収法上の整理 | 社内で確認する入口 |
|---|---|---|
| 宅地・建物の売買 | 対象となる業務です | 売主・買主のどちらの立場かを確認します |
| 売買の代理・媒介 | 対象となる業務です | 依頼者だけでなく確認対象者全体を把握します |
| 賃貸借・その代理や媒介 | この区分の特定取引には該当しません | 契約管理上の本人・権限確認を別の根拠で行います |
| 交換・その代理や媒介 | この区分の特定取引には該当しません | 売買との混同や複合した取引がないか整理します |
| 管理受託中の物件の売却相談 | 相談後に御社が行う取引内容で整理します | 管理契約と売買仲介の案件を分けて引き継ぎます |
上表は宅建業者としての特定業務・特定取引の整理です。ほかの事業も営む会社は、その事業に別の規制が適用されないかも確認します。「不動産に関するお金の移動なら全部同じ」と一括りにせず、契約の種類と御社の役割を案件の受付時に確定します。
例えば、管理している建物についてオーナーから入居者変更の連絡を受ける場合と、その建物を売却するための媒介を依頼される場合は、同じオーナーの案件でも別管理にします。顧客情報を引き継ぐことと、法令上の取引時確認が完了していることは同義ではありません。過去資料が何の目的で集められたかを確認してから利用します。
受付票には「取引区分」「御社の立場」「顧客が個人か法人か」「代理人の有無」「確認を担当する部署」を設けると実務が整理できます。これは本記事の運用提案で、法律が指定する一律の書式ではありません。法定記録と社内の進捗票を混ぜず、進捗票から正式な確認記録へたどれるようにすることが要点です。
📚 用語解説
特定業務・特定取引：犯罪収益移転防止法が義務の対象として定める業務・取引の区分です。宅建業者では売買とその代理・媒介が対象となり、すべての賃貸管理業務を指す言葉ではありません。
出典：犯収法等連絡協議会・取引時確認の適用範囲と2027年施行の説明資料（2026年10月24日確認）。
1-3. 複数の宅建業者が関与する場合も、自社の責任を残します
山崎
売主として参加する宅建業者は買主側を、買主として参加する宅建業者は売主側を確認します。売買の媒介では売主・買主双方が対象となり、代理人がいる場合はその確認も必要になります。法人なら、法人そのものと実際に取引を行う担当者の確認を分けます。共同仲介だから自社の依頼者だけでよい、と短絡しないことが大切です。
複数の宅建業者が関与しても、各社が義務を負うことは変わりません。ただし、代表する業者が取引時確認と確認記録の作成・保存を行い、他の業者も自社保存と同様に直ちに確認記録を検索できる状態を確保する取扱いがあります。誰が誰を確認したか、記録の保存先と検索方法を取引記録に残します。単に「電話すれば聞ける」という曖昧な引継ぎで済ませません。
金融機関や司法書士が確認していることは、宅建業者が自社の確認を省略する理由にはなりません。共同仲介の代表実施の取扱いと、異なる業種の確認を混同しないようにします。管理会社の社内では、共同仲介先から受け取った資料の範囲、閲覧できる担当者、検索できなかった場合の連絡先まで合意事項として整理すると、決済直前の確認漏れを避けやすくなります。
出典：国土交通省案内先・ハンドブック第5版第3分冊Q7、Q10、Q18、Q140（2026年10月24日確認）。
02 OPERATIONS 本人確認義務の実務：確認・記録・届出までの流れ 書類を受け取った状態と、確認が完了した状態を分けます。
2-1. 個人・法人・代理人で、確認すべき項目が変わります
山崎
| 区分 | 確認する中心項目 | 実務で分けておくこと |
|---|---|---|
| 個人 | 氏名・住居・生年月日、取引目的、職業 | 本人特定事項と申告で確認する事項を分けます |
| 法人 | 名称・本店等所在地、取引目的、事業内容、実質的支配者 | 法人の確認と取引担当者の確認を別々に記録します |
| 代理人・法人の取引担当者 | 本人特定事項、顧客のために取引する権限等 | 顧客本人の確認を代理人の確認で置き換えません |
| 既に取引時確認をした顧客 | 過去の確認記録と今回の同一性等 | 顔見知りという理由だけで省略しません |
個人では、氏名・住居・生年月日という本人特定事項に加えて、取引を行う目的と職業を確認します。本人確認書類で確認する内容と、顧客からの申告を受ける内容を区別して記録することが必要です。資料の空欄を埋めるために、管理担当者が職業や目的を推測して記入する運用は避けます。
法人では、会社名や所在地だけでなく、事業内容や実質的支配者の確認が加わります。実際に窓口となる社員の氏名だけを登録し、法人そのものの確認が抜けるケースにも注意します。担当者が交代した際は、以前の担当者に関する記録をそのまま新しい人の確認結果として転用しません。
実質的支配者は、名刺に書かれた役職だけで決めるものではありません。議決権などを通じて法人を実質的に支配する自然人を、施行規則の区分と順序に沿って確認します。間接保有や法人の種類によって確認が複雑になるため、「代表取締役を書けば終わり」という入力ルールは作らず、判断が必要な案件を責任者へ渡す欄を設けます。
📚 用語解説
本人特定事項：個人では氏名・住居・生年月日、法人では名称・本店または主たる事務所の所在地を指します。取引目的や職業などは、これに加えて確認する別の項目です。
📚 用語解説
実質的支配者：法人の背後で事業経営を実質的に支配する自然人を、法令の基準に沿って把握するための区分です。法人代表者と常に一致するわけではありません。
出典：e-Gov法令検索・犯罪収益移転防止法第4条（2026年10月24日確認）。
代理人のいる案件では、顧客本人、代理人、連絡窓口を同じ欄に押し込めない設計にします。家族が書類を持参しただけなのか、契約を代理するのか、法人の社員として手続を進めるのかを整理し、必要な権限確認を担当者が行います。本人との関係を説明する資料に不足がある場合は、書類が届いた事実と権限確認が完了した事実を分けて記録します。
過去の確認を利用できる場面でも、適切な記録の保存と同一性の確認などが前提になります。なりすましや過去の虚偽申告の疑いがある場合まで、以前の番号が見つかったという理由で処理を通しません。賃貸の申込時に得た身分証の画像は、売買に関する取引目的などを含む正式な確認記録と同じではないため、必要項目を改めて洗い出します。
2-2. 対面・非対面の確認方法は、書類の種類と実施日で選びます
山崎
2026年10月時点の確認方法には、対面で適切な本人確認書類の提示を受ける方法、書類と取引関係文書の送付を組み合わせる方法、電子証明書などを利用する方法があります。対面ならどの書類でも一枚でよい、非対面なら写しを受け取ればよい、と単純化することはできません。採用する方法の要件と、書類に記載された現住居・有効性を組み合わせて確認します。
運転免許証、マイナンバーカード、旅券、住民票などは、それぞれ記載事項や使用できる方法が異なります。住所の記載がない旅券を、現住居まで確認できる書類として扱わないことも必要です。実務の確認表には「書類名」だけでなく「採用した確認方法」「追加措置の要否」「追加措置が済んだ日」を残します。書類をそろえる順序は、現行の公的資料で確認して決めます。
非対面の本人確認では、画像の鮮明さだけを判断しても足りません。電子証明書やICチップ情報、本人の容貌の確認、取引関係文書の送付など、選択した方法ごとに求められる処理があります。利用するサービスについては、公式サイトで現行法のどの方法に対応するかを確認します。本記事は特定製品の機能や提携関係を前提にしていません。
出典：ハンドブック第5版・対面と非対面の本人確認方法（2026年10月24日確認）。
賃貸仲介を兼ねる会社では、オンラインで行う重要事項説明と本人確認の手順を混ぜないようにします。賃貸管理会社向けのIT重説の準備と進め方も参照し、宅建士が行う説明と、事務担当者が準備する資料を分けてください。ビデオ会議を用意したことだけで、別の法令に基づく本人確認の要件を満たすわけではありません。
本人確認方法の見直しが予定されています。ICチップ付きの書類を使う対面確認などで読取りが必要となり、画像・写しを主体とする方法にも廃止・変更があります。例外や書類ごとの条件があるため、「全件同じ方法へ変わる」とせず、取引実施日の規則と最新の警察庁・国土交通省資料を照合します。
出典：犯収法等連絡協議会「犯罪収益移転防止法施行規則 2027.4施行 主な改正点など」（2026年10月24日確認）。
変更への準備では、まず御社が現在採用している確認方法を一覧にします。対面、郵送、オンラインという大きな区分だけでなく、使用している書類と追加措置まで書き出し、実施予定日を付けます。そのうえで、改正後も利用できる方法か、機器やサービスの設定変更が必要か、誰が研修を受けるかを確認します。
移行期の案件には、受付日と確認実施日を両方残します。旧版の案内文を顧客へ送ったまま、確認時点だけ新しい制度になると、再提出を求める原因になります。書類一覧や依頼メールには社内の版番号を付け、担当者が個人フォルダーから古い案内をコピーしないよう、参照元を一本化します。これは改正対応を日常の進捗管理につなげるための運用例です。
2-3. 確認記録・取引記録の作成と保存を、契約完了の工程に組み込みます
山崎
確認記録は、誰について、どの方法で、誰が取引時確認を行ったかを示す記録です。取引記録は、その確認と取引の日付・種類・財産の価額や移転先などを結び付ける記録です。本人確認書類の画像フォルダーだけを残しても、取引との対応や確認担当者が追えなければ、必要な記録を整理したことにはなりません。
不動産売買に関する確認記録は、特定取引が行われた日、すなわち売買契約締結日から7年間保存する取扱いです。取引記録は当該取引が行われた日から7年間保存します。法律の「契約が終了した日その他の主務省令で定める日」という表現だけを読み、すべてを管理契約の終了日から数えないようにしてください。確認記録と取引記録で、どの出来事を起算点としているかを管理します。
出典：国土交通省・確認記録の用語解説（法第6条・施行規則第18条の取扱い）（2026年10月24日確認）。
出典：e-Gov法令検索・犯罪収益移転防止法第6条・第7条（2026年10月24日確認）。
| 記録 | 主に整理する内容 | 管理会社の保存運用例 |
|---|---|---|
| 確認記録 | 顧客の確認事項、方法、担当者、確認日、資料との対応 | 案件番号と顧客番号で検索し、根拠資料まで追えるようにします |
| 取引記録 | 取引日・種類・財産の価額・移転元や移転先の名義等 | 確認記録への参照番号と、別会社保管時の検索方法を残します |
| 進捗管理表 | 受付・不足資料・確認担当・保留理由・承認状況 | 法定記録の代わりにせず、処理の抜けを見つけるために使います |
| 保存台帳 | 記録種別・起算日・保存期限・保管場所・廃棄保留理由 | 期限到来後も担当者の判断で一括削除せず、責任者が確認します |
📚 用語解説
確認記録と取引記録：確認記録は取引時確認の内容と方法を残し、取引記録は取引の内容と確認記録を結び付けます。似た名称でも役割が異なるため、片方だけ作成して完了にしません。
宅建業法上の帳簿と犯収法の記録は、必要項目と保存の扱いが同一ではありません。宅建業法の帳簿には原則として閉鎖後5年間、自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間という区分があります。帳簿を兼用する場合でも、犯収法側の必要項目と保存期間を満たす必要があります。「年度末に古い一件書類をまとめて処分する」という作業だけで期限を管理しないようにします。
社内の保存一覧には、記録種別ごとの起算日と根拠を持たせます。同じ案件フォルダーに異なる保存期間の資料があれば、一番短い期間にそろえて捨てることは避けます。法的な紛争対応などで保管を継続する必要がある案件は、通常の廃棄処理から外す理由と承認者を記録すると、後任者も対応できます。
出典：ハンドブック第5版第3分冊Q123・Q124・Q137（帳簿との違いと兼用）（2026年10月24日確認）。
書式は、公的機関が案内する参考様式を出発点に、御社の案件番号や担当部署を対応させます。参考様式を使えば自動的に確認が適法になるという意味ではありません。空欄の意味を確認し、該当しない項目と未確認の項目を区別して記録することが必要です。自社で追加した進捗欄は、法定事項を消したり置き換えたりしないように設計します。
検索の確認も業務の一部にします。責任者が任意の案件番号を指定したとき、担当者以外の人が、確認記録、取引記録、参照資料へたどれるかを点検します。検索できない理由がフォルダー名の違いなのか、権限設定なのか、資料の未保存なのかによって、改善すべき作業は変わります。保存した件数だけでなく、後から取り出せる状態を確認してください。
2-4. 疑わしい取引の届け出は、担当者の印象で止めないようにします
山崎
法令上の名称は「疑わしい取引の届出」です。いわゆる「疑わしき取引の届け出」と呼ばれる対応も、この制度を指します。犯罪による収益の疑いなどがある場合に、行政庁へ情報を届け出る仕組みであり、担当社員が犯罪の成立まで証明してから対応する制度ではありません。
国土交通省は、ハンドブック第2分冊のチェックリストに一つでも該当する場合や、該当するか明確でなく判断に迷う場合に届出を行うという判断基準を示しています。社内の担当者が「お得意先だから」「契約を失いたくないから」と確認結果を見送らないよう、責任者へ速やかに共有する経路を用意します。
国土交通省の2026年9月3日通知では、疑わしい取引と判断した案件は、契約の成立・不成立にかかわらず届出が必要になることが明確にされています。届出を行ったうえで契約すること自体が犯収法で否定されるわけではありませんが、取引の適法性や継続可否を無条件に保証するものでもありません。取引の判断と届出の義務を別々に検討します。
出典：国土交通省・2026年9月3日「疑わしい取引の届出」における判断基準の明確化の解釈（2026年10月24日確認）。
例えば、取引相手の説明と書類上の名義に食い違いがある場合、まずどの資料のどの点が異なるかを整理します。「怪しい人」という主観的なラベルを付けるのではなく、誰がいつ何を説明し、どの資料と一致しなかったかを残すと、責任者が公的チェックリストと照合できます。この記録は、一般の問い合わせ履歴とは閲覧範囲を分けて扱います。
疑わしい取引の届出を行おうとすること、または行ったことを顧客や関係者に知らせることは、犯収法で禁止されています。営業担当者が親切のつもりで「当局へ確認しています」と伝えるような連絡を防ぐため、顧客向けの説明文と社内の判断記録を分離します。自動返信メールの参照先にも、届出検討のメモを含めない設計が必要です。
出典：国土交通省・疑わしい取引の判断基準、内報の禁止、届出様式・方法（2026年10月24日確認）。
📚 用語解説
内報の禁止：疑わしい取引の届出をしようとしていることや、届出をしたことを、対象の顧客や関係者へ漏らしてはいけないというルールです。社内の情報共有先と顧客への連絡内容を分けます。
2-5. ハイリスク取引は通常処理から外し、確認方法を責任者が決めます
山崎
なりすましの疑い、過去の確認事項を偽っていた疑い、法令で指定される国・地域との関係、外国PEPsとの取引などには、通常より厳格な確認が必要になる区分があります。外国PEPsは外国の重要な公的地位にある者等を指し、単に外国籍というだけの意味ではありません。国籍や外見を理由に一律にリスクを決めないことが必要です。
追加の本人特定事項の確認方法や、法人の実質的支配者に関する確認、資産・収入状況の確認は、それぞれ法令上の条件に従います。資産・収入状況の確認には取引の内容や価額に関する要件があるため、ハイリスクなら全件で同じ資料を集めると単純化しません。本記事では金額基準を転記せず、責任者が最新の条文と公的資料を確認して判断する工程を置きます。
特定の国・地域の指定や本人確認方法は変更され得ます。過去の研修資料の国名一覧を固定的に使い続けず、適用時点を記録して最新版に照合してください。疑わしい取引の届出が必要かどうかは、ハイリスク取引に該当するかだけで決まるものではないため、両方の確認欄を設けます。
出典：e-Gov法令検索・犯罪収益移転防止法第4条第2項と第8条（2026年10月24日確認）。
2-6. 管理担当者が今日から使える、受付・照合・差戻しの型を作ります
山崎
社内の案件進捗は、「受付」「取引区分を確認」「資料依頼」「資料受領」「担当者確認」「責任者判断」「記録保存」のように工程を分けると整理できます。この順番は法定の統一書式ではなく、管理会社が確認漏れを減らすための運用例です。既に管理システムがある場合は、新しい台帳を増やす前に既存の進捗欄で表現できるか確認します。
資料を依頼する文例は、「本件の手続に必要な確認事項をご案内します。必要な書類、提出方法、確認担当者を記載しました。ご不明な点は担当窓口へお知らせください」という形です。売買の法定確認ならその根拠を明記し、賃貸の契約管理なら自社で行う確認の目的を説明します。実際に必要な書類は、責任者が選んだ方法に合わせて案内します。
不足資料の連絡では、「ご提出ありがとうございます。現在、住所の確認に必要な資料が未確認のため、手続は確認待ちです。追加でお願いする資料と提出先を下記に記載します」のように、未確認の事項を具体化します。顧客に同じものを何度も送らせないため、受領済み資料の種類を確認してから依頼する運用にします。
社内の引継ぎメモは、「案件番号／取引区分／顧客区分／確認済み事項／不足事項／判断を求める点／次に対応する人」の順にそろえます。取引の適法性や資料の真正性について未判断なら、そのまま未判断と記載します。担当者の推測を確定情報に変えてしまうことを避け、責任者が原資料へ戻れるよう参照先を添えます。
顧客名だけで検索せず、案件番号と取引区分を併記します。書類の受領日・確認日・確認者・保留理由・次の担当者を分けて記録し、受領済みという理由だけで確認完了にしない運用にします。
03 BOTTLENECK 本人確認の周辺事務を、管理会社の手作業だけで抱える限界 法令を理解しても、資料の回収・転記・照合が続かなければ確認は滞ります。
3-1. 物件・オーナーごとの違いが、確認の順番を複雑にします
代表菅澤
管理会社は、同じオーナーに関して募集条件の更新、賃貸借契約の手続、入金の照合、解約の連絡、売却相談を並行して扱います。会社の中では一人の顧客でも、確認の目的や保存する記録は案件ごとに異なります。物件フォルダーへ資料をまとめるだけでは、どの取引に使った情報なのか見えにくくなります。
物件ごとの入力ルールやオーナーへの報告方法に違いがあると、経験の長い担当者に確認が集中します。担当者が不在になるたびにメールを探し、前回の書類を開き、管理システムの登録内容と照合する作業が発生します。確認者の判断力が必要な箇所と、単に情報を集め直している箇所を分けなければ、管理者の時間は戻りません。
繁忙期の1〜3月には募集・契約・入退去の対応が重なります。そこに売買案件の本人確認や記録保存が入ると、問い合わせ対応を優先した結果、保存や取引記録との関連付けが後回しになることがあります。忙しい時期だけ口頭の引継ぎを増やすのではなく、未完了が一覧で見える状態を普段から用意します。
3-2. 二重入力と入金照合が、専門的な確認の時間を奪います
山崎
募集情報を管理システムへ入力し、ポータルへも反映し、契約書類の下準備で再び同じ項目を入力する作業は、本人確認と直接同じ業務ではありません。しかし、同じ社員が担当するため、こうした反復作業が増えるほど確認記録を整える時間が圧迫されます。本人確認だけを改善対象にするより、契約前後の事務全体を見渡すことが必要です。
家賃の入金照合も、名義が一致しない、対象月が分からない、管理台帳と銀行の記録の形式が違うといった理由で手作業が残ります。不一致の理由を会社が判断することは必要ですが、照合の材料を集めるところから管理者が行う必要があるかは別問題です。例外を見つける処理と、例外への対応を決める処理を分けます。
新しいソフトを追加しても、入力する人、通知を確認する人、例外を直す人が決まっていなければ、画面の数だけ確認作業が増えます。既存の管理システムの良し悪しを論じる前に、御社が実際にどの作業を毎日繰り返しているかを整理します。システムを替えなくても、作業そのものを任せる道があります。
04 AUTOMATION AIで事務作業を自動化し、判断する材料を承認待ちまで整えます AIに質問する効率化と、定型作業を継続して回す自動化を分けます。
4-1. AIに聞いて早くするだけでは、毎日の作業は残ります
代表菅澤
Claude Code/CodexなどのAIツールへ質問して、案内文の下書きや確認表のたたき台を得る使い方は、担当者の作業を速める効率化です。一方で、日々届く情報を受け取り、決めた項目を管理システムへ入力し、照合して、承認待ちにする流れを継続して動かすことが自動化です。質問への回答が得られることと、業務が運用できることは同じではありません。
自動化には、入力元、更新先、使用するルール、例外の扱い、承認者を先に決める必要があります。AIが推測で空欄を埋める設計では、確認済みと未確認の区別が崩れます。資料に見つからない事項は未確認として残し、情報が食い違った場合は上書きせず、差分を人へ示す設計にします。
ここで示すのは業務設計の例です。AI社員AIKATAが犯収法の取引時確認や疑わしい取引の判断を一律に引き受けるという意味ではありません。AI社員AIKATAに相談する際は、物件情報の入力・更新や契約書類の下準備など、公開されている対応業務を起点に、資料の種類と受託範囲を業務単位で整理します。
4-2. これまで事務員がやっていた作業と、AIに任せた後を比べます
山崎
| 作業 | これまで事務員がやっていたこと | AIに任せた後の設計例 |
|---|---|---|
| 物件情報の更新 | 資料を開き、同じ項目を複数画面へ転記します | 定めた入力ルールで更新し、会社が結果を承認します |
| 契約書類の下準備 | 案件の資料を探し、必要項目を入力します | 確定資料から準備し、人が品質チェックします |
| 入金消込 | 入金データと管理台帳を目視で照合します | 照合結果と不一致を整理し、例外は会社へ渡します |
| 問い合わせメール | 受領連絡や不足資料の案内を毎回作ります | 合意した範囲の一次対応を行い、判断事項は会社へ戻します |
| 法定確認・交渉・届出判断 | 会社の責任者や有資格者が行います | 引き続き会社が行い、AIへ責任を移しません |
入力後の承認画面には、転記した値だけでなく、その値を採用した元資料が必要です。住所表記が違う、法人名が旧名称になっている、物件番号が一致しないといった差分は、担当者が意味を判断できるように残します。自動で見た目をそろえた結果、実際の相違まで消してしまう運用は避けます。
契約書類の下準備でも、入力済みだからそのまま説明や交付へ進めるわけではありません。条件の確定、法令適合性、説明が必要な事項は会社が確認します。書類作成の前処理が整うことで、宅建士が内容の確認や説明へ集中できる状態を作るのが目的です。
問い合わせの一次対応では、受領の連絡と判断を伴う回答を分けます。「資料を受領しました」は定型化できても、「この書類で法的に問題ありません」「契約を進めて構いません」といった回答は別です。会社の判断を必要とする質問を担当者へ戻す条件を、運用開始前に明文化します。
4-3. 宅建士の業務・業務管理者の監督・会社の判断は残します
山崎
重要事項説明と契約書面への記名は、会社の宅地建物取引士が行います。具体的には35条書面・37条書面への記名を含みます。AIが行うのは、その前に必要な物件情報の入力・更新や書類の下準備などです。AIが生成した文面を使う場合も、会社の有資格者が内容を確認し、自ら担う業務として実施します。
賃貸住宅管理業法の対象となる業務管理者による管理・監督、オーナー・入居者との交渉や判断、法的な手続きは会社が担います。犯収法上の対象判定、確認方法の適法性、疑わしい取引の届出なども、AIの出力だけで結論を決めるものではありません。管理会社の責任者と、必要に応じた専門家・行政窓口への確認を組み込んで対応します。
AI社員AIKATAが担う事務作業と、会社に残る業務を一つの表にまとめると、現場の誤解を防げます。「資料を集める」「入力する」「照合する」「品質を確認する」「判断する」「説明する」「承認する」を別々に記載し、各工程の担当を決めます。外へ任せるほど、誰が責任を持つかが見える形にすることが大切です。
出典：国土交通省・宅地建物取引業法の解釈・運用（35条・37条関係）（2026年10月24日確認）。
出典：国土交通省・賃貸住宅管理業法ポータルサイト（2026年10月24日確認）。
たとえば、更新・解約の事務処理では、受付情報の整理と書類の下準備を進めても、解約日や費用負担をめぐる交渉を自動化の範囲へ入れません。入金消込でも、照合できない名義を一覧にすることと、滞納として扱い連絡する判断は分けます。本人確認で整理した「資料と判断を分離する」という考え方は、ほかの管理業務にも共通して使えます。
05 FOUR OPTIONS 増員・外注・自作では、繁忙期の事務作業は片づきません 会社が抱える管理負担まで手放すという観点で、選択肢を比べます。
5-1. 自分たちで作るか、AI社員AIKATAに任せるかを決めます
代表菅澤
4つのうち3つは、会社の悩みを別の悩みに置き換えるだけです。ここで比べるのは、法的判断まで外へ出すことではなく、繁忙期の定型事務を会社が継続して抱えなくて済むかという観点です。特定の外注会社やソフトの性能を評価する表ではありません。
事務員を増やせば、採用、引継ぎ、教育、確認という新しい作業が発生します。従来型の外注・BPOへ切り出せば、依頼内容の整理と差戻しの管理が残ります。社内でAIを自作すれば、作った人が異動した後の保守まで自社で引き受ける必要があります。処理の担当を変えるだけでは、会社が持つ運用責任の負担は減り切りません。
| 選択肢 | よくある期待 | 実際に行き詰まる所 | 判定 |
|---|---|---|---|
| ①事務員を増やす | 繁忙期の処理を増やせると考えます | 採用と教育が間に合わず、閑散期も人件費と管理負担が残ります | ✕ |
| ②従来型の外注・BPO | 社外へ作業を移せば負担がなくなると考えます | 説明、資料の切出し、手直しと進捗確認を会社が抱えます | ✕ |
| ③社内でAIを自作する | 自社に合った仕組みを作れると考えます | ルール整理・検証・保守が作った人に集中します | ✕ |
| ④AI社員AIKATAに任せる | 構築と運用を含めて定型事務を任せます | 受託範囲を決め、会社は成果物の最終確認・承認と判断を担います | ◎ |
5-2. 増員と外注は、説明・教育・手直しの作業を残します
山崎
この比較で問題にしているのは、社員や外注先の能力ではありません。必要な条件が整理されていない状態で仕事を移すと、確認のために何度も会社へ戻ってくる構造です。誰が入力しても、使用する資料やルールが決まっていなければ、正しい成果物を安定して作ることは難しくなります。
管理会社の社長が確認すべきなのは、「何人で処理するか」だけではなく「管理者がどの作業に何度呼び戻されるか」です。オーナーごとの例外を毎回説明しているなら、説明を仕組みに落とす必要があります。資料の不足が後工程で見つかるなら、受領時のチェックを整える必要があります。こうした設計と運用まで任せることが、単なる人手の置換との違いです。
5-3. 社内自作は、作った人しか直せない第二の属人化を生みます
山崎
特に法令に近い事務では、動作することだけを完成の基準にできません。入力元の取り違え、未確認事項の自動補完、保存前の画面遷移など、通常の処理が成功していても困る例外があります。会社が自作する道では、それらを想定して検証し、変更のたびに見直す仕事も会社に残ります。
AI社員AIKATAは仕組みの構築と運用を行い、AIと人の二重体制で事務業務を受託します。御社がAIの知識を学んでから始める前提ではありません。何を任せるかを業務単位で整理し、会社が行う判断と承認を残す形で、日々の反復作業を手放すことを目指します。
代表菅澤
06 AIKATA AI社員AIKATAは、既存システムの事務作業をAIと人で受託します 物件入力・契約書類の下準備・入金消込などから、任せる範囲を整理します。
6-1. 今の管理システムとポータルサイトをそのまま使います
山崎
AI社員AIKATAは、物件情報の入力・更新、募集図面であるマイソク作成の下準備、契約書類の下準備、家賃管理・入金消込、問い合わせメールの一次対応、更新・解約の事務処理などを、AIと人の二重体制で受託する業務代行サービスです。事務員がパソコンで行っている仕事を、業務単位で整理して任せます。
AI社員AIKATAは賃貸管理だけでなく、賃貸仲介・売買仲介・分譲なども対象とし、業態の名称だけで受託の可否を決めません。御社が扱う具体的な業務について、何を受け取り、何を入力し、誰が承認するかを確認して受託範囲を整理します。本人確認の法的判断まで一括して任せられるという説明ではありません。
AI社員AIKATAは、いま御社が使っている管理システムやポータルサイトをそのまま使い、画面操作を含めて自動化します。システムの乗り換えは不要です。物件種別や取引形態ごとの入力ルールを仕組みに落とし込み、担当者の経験や繁忙度によって精度が落ちない形で運用します。
6-2. AIの結果を人が品質チェックし、会社が最終承認します
代表菅澤
AI社員AIKATAの処理結果は、人が品質チェックを行います。そのうえで、御社が最終確認と承認を行います。受託した定型事務について、会社の日々の作業は原則として、入力済みの物件情報や作成済み書類を承認する形になります。承認前に必要な例外判断までAIが勝手に済ませる、という運用ではありません。
AI社員AIKATAは宅地建物取引士の独占業務を引き受けません。重要事項説明や契約書面への記名は御社の有資格者が行い、経営判断やオーナー・入居者との交渉も御社に残ります。郵送物の受け取り、押印、現物の受け渡しなど、人が物理的に動く工程も自動化しきれないため、現場の担当者と役割を分けます。
本人確認から契約書類の準備へ進む場面では、御社が確認した情報を、どの書類のどの項目へ使うかを整理することが重要です。AI社員AIKATAに相談する際は、個人情報を含む資料の扱い、書類の下準備の範囲、会社の承認箇所を具体的に伝え、対応可否を業務単位で確認します。法令対応の保証や届出代行といった、公開されていない約束を前提にしないようにします。
6-3. マニュアルがなくても、操作画面から引き継げます
山崎
AI社員AIKATAは、事務員の方の操作画面を見ながら業務を分解・整理します。マニュアルがなくても引き継ぎを進められ、仕組みの構築と運用はAI社員AIKATAが行います。御社がAIの専門知識を身に付け、プログラムを保守することを前提にしません。
AI社員AIKATAは、繁忙期の1〜3月も、人を採用・教育せずに処理量を増やせる体制です。料金は月額の定額で、業務量が増えても変わりません。具体的な料金額、削減できる時間、導入企業数などについて、本記事では数字を設定していません。御社が任せる仕事と残す仕事を整理することが先です。
AI社員AIKATAはNDAを結び、入居者・オーナーの個人情報や契約条件について、受け渡しと保管のルールを御社の規程に合わせて決めます。機密情報を含む実データを相談の最初から無差別に送るのではなく、業務の流れを説明し、資料を扱うルールを合意してから引き継ぎます。
無料相談は60分のオンラインで、Google Meetを使用します。業務の棚卸しと、どこまで任せられるかの整理を行い、契約の義務はありません。全国対応のため、管理拠点の場所だけで相談を諦める必要はありません。どの画面を操作しているか、どこで確認が戻ってくるかを説明できると、仕事の切出し方を考えやすくなります。
出典：AI社員AIKATA・不動産会社向けサービス案内（2026年10月24日確認）。
07 COMPARISON 残る道は「作業そのものを任せる」だけです 取引の判断を会社に残しながら、反復する事務の担当を変えます。
7-1. AI社員AIKATAが選ばれる5つの理由
代表菅澤
| 比較する点 | 手作業のまま | システムの追加・乗り換え | AI社員AIKATAに任せる |
|---|---|---|---|
| 繁忙期の負荷 | ✕ 作業量を社員が直接抱えます | △ 新しい仕組みを使う担当者は必要です | ◎ 定型事務の処理量を人の採用なしで増やせます |
| 物件・オーナーごとのルール | △ 担当者の記憶と引継ぎに頼ります | △ ルールの設定と運用を自社で担います | ◎ 業務を整理し入力ルールを仕組みにします |
| 入居者・オーナーへの対応の速さ | △ 前の事務が終わるまで待ちが生じます | ○ 情報管理を支援しますが作業担当は残ります | ◎ 一次対応や下準備を任せ会社は判断へ進めます |
| 事務員の採用と教育 | ✕ 会社が継続して担います | △ 新しい使い方の教育が必要です | ◎ 任せた事務のための採用・教育を減らせます |
| 宅建業法の線引き | ○ 有資格者と事務の役割を会社が管理します | ○ 有資格者と事務の役割を会社が管理します | ◎ 宅建士の独占業務を受託せず会社に残します |
この表は、事務作業の構築・運用を会社が抱え続けるかという観点での整理です。特定ソフトの機能比較ではなく、法令対応の程度を順位付けしたものでもありません。どの方法でも、御社が負う法令上の責任や取引の判断は残ります。そのうえで、反復する入力と下準備まで管理者が担い続ける必要があるかを考えます。
犯罪収益移転防止法の本人確認を整理した次は、確認後の契約準備、入金消込、更新・解約までの事務を見渡してください。IT重説に向けた資料準備と宅建士への引継ぎも、会社が行う説明とその前の事務を分ける例です。一つの確認工程だけを速くするより、前後の作業が滞らない形を作ることが管理者の負担軽減につながります。
増員・外注・自作・乗り換えは、どれも会社が人か仕組みを抱え続けます。作業を手放せる道は、AI社員AIKATAに任せることだけです。本記事で比べた定型事務の構築・運用まで手放すという目的に対し、御社は取引の判断、交渉、有資格者の業務と最終承認へ集中します。
代表菅澤
08 NEXT ACTION 次の繁忙期を、事務員を増やさずに越える準備を始めませんか 人を増やす・システムを替えると決める前に、任せられる業務を整理します。
8-1. 本人確認の前後で、どの事務から任せられるかを無料相談で整理します
代表菅澤
人を増やす・システムを替えると決める前に、AI社員AIKATAとの無料相談で、御社がどの業務から任せられるかを整理してください。物件情報の入力、契約書類の下準備、入金消込、問い合わせの一次対応などを棚卸しし、会社が行う確認や承認との境界を明らかにします。
相談時に用意するのは、立派な企画書ではありません。どの資料を受け取り、どの画面へ入力し、誰の確認を待っているかという現在の流れです。マニュアルがなくても、担当者の操作画面を見ながら整理できます。個人情報や契約条件を共有する方法は、NDAと御社の規程に合わせたルールを決めて進めます。
無料相談は60分・オンラインのGoogle Meetで行い、全国に対応しています。業務の棚卸しと受託できる範囲を整理する場であり、契約の義務はありません。本人確認や届出の判断そのものではなく、御社が日々繰り返している事務のどこから手放せるかを具体化します。
事務員を増やす・外注する・AIを自作する・管理システムを替える——どの道を選んでも、入力・書類づくり・入金の照合・問い合わせの一次対応か、それを回す人と仕組みが会社に残り続けます。
AI社員AIKATAなら、いまお使いの管理システム・ポータルサイトはそのまま、物件や取引ごとのルールも登録して処理し、会社に残るのは仕上がりの確認と承認だけです。どの業務から任せられるかは、無料相談（60分・オンライン）でその場で整理します。
NEXT STEP
管理業務の事務作業を、
AI社員に任せてみませんか？
よくある質問
Q. 賃貸管理や賃貸借の仲介にも、犯罪収益移転防止法の本人確認義務がありますか？
山崎
A. 宅建業者としての同法の特定業務・特定取引は、宅地・建物の売買とその代理・媒介です。賃貸借やその仲介は、この区分の対象ではありません。ただし、賃貸契約上の本人や権限の確認まで不要になるわけではありません。社内規程や契約手続による確認と、売買における法定の取引時確認を分けて運用します。
Q. 以前から管理を受託しているオーナーなら、売買時の確認を省略できますか？
山崎
A. 顔見知りであることや、管理契約時の身分証画像があることだけでは、省略できると判断しません。過去の取引時確認の記録が適切に保存され、今回の同一性などを確認できるかを、法令の条件に沿って会社が確認します。賃貸管理の顧客情報と、売買の取引時確認を混同しないことが大切です。
Q. 法人の契約は、登記事項証明書を受け取れば完了ですか？
山崎
A. 法人の名称や本店等所在地だけでなく、取引目的、事業内容、実質的支配者などの確認が必要です。実際に取引をする担当者の本人特定事項や権限等も確認します。受領した資料を一つのチェック欄で完了にせず、法人・担当者・実質的支配者を分けて記録します。
Q. 金融機関や共同仲介先が確認済みなら、自社の確認は不要ですか？
山崎
A. 金融機関や司法書士が確認したことだけで、宅建業者の確認を省略できません。複数の宅建業者による代表実施には、確認記録を直ちに検索できる状態の確保などの条件があります。自社の義務がなくなるのではなく、誰が誰を確認し、どこから記録を検索するかを明確にします。
Q. 確認記録と取引記録は、何年保存すればよいですか？
山崎
A. 不動産売買の確認記録は特定取引日である売買契約締結日から7年間、取引記録は当該取引日から7年間が基本です。宅建業法上の帳簿とは必要項目や保存の扱いが異なるため、同じフォルダーに入っているという理由で一括して廃棄しません。記録種別ごとに起算日と保存期限を管理します。
Q. 疑わしい取引でも契約が成立しなければ、届出しなくてよいですか？
山崎
A. 国土交通省の2026年9月3日通知では、疑わしい取引と判断した場合、契約の成立・不成立にかかわらず届出を行う必要があると示しています。届出を検討していることや届出済みであることを、顧客や関係者に知らせない点にも注意してください。会社の責任者が最新の判断基準と届出方法を確認して対応します。
Q. 宅建業法上、AIに任せて問題ないですか？
山崎
A. 物件情報の入力や契約書類の下準備などの事務と、宅建士の業務を分けることが必要です。AI社員AIKATAは重要事項説明や35条書面・37条書面への記名を引き受けず、会社の有資格者が行います。交渉・経営判断・法的手続きも会社が担い、AI社員AIKATAは業務単位で受託範囲を整理します。
Q. 今の管理システムのままで使えますか？
山崎
A. AI社員AIKATAは特定のシステムへの乗り換えを前提とせず、今の管理システムやポータルサイトを使い、画面操作を含めて自動化します。具体的に任せる業務は、現状の操作と資料の流れを確認して整理します。会社は、入力済み情報や準備された書類の最終確認と承認を行います。
Q. AI社員AIKATAへ相談する前に、マニュアルを作る必要がありますか？
山崎
A. マニュアルがなくても相談できます。AI社員AIKATAが事務員の方の操作画面を見ながら業務を分解・整理し、仕組みの構築・運用を行います。無料相談は60分のオンラインで、業務の棚卸しと受託範囲を整理します。契約の義務はなく、個人情報や契約条件の扱いはNDAと会社の規程に合わせて決めます。
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山崎
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- AI業務自動化サービス「AI鬼管理」を運営 — Claude Code を活用し、経営者の業務を「AIエージェントに任せる仕組み」へ転換するパーソナルトレーニングを 伴走構築 で提供。日報・採用・問い合わせ対応・経費精算・議事録・データ集計・営業リスト等の定型業務を、AIに代行させる体制を経営者と一緒に作り込む
- Claude Code 実装ノウハウを 経営者・法人クライアント に直接指導。生成AIを「便利ツール」ではなく 「業務を任せる存在」 として運用する手法を体系化
- 「やらせ切る管理」メソッドの開発者。シンゲキ株式会社（2021年設立・鬼管理専門塾運営）にて累計3,000名以上の学習者を志望校合格に導いた管理メソッドを、AI × 経営者支援 に転用
- 著書『3カ月で志望大学に合格できる鬼管理』(幻冬舎)、『親の過干渉こそ、最強の大学受験対策である。』(講談社)
- メディア出演: REAL VALUE / カンニング竹山のイチバン研究所 / ええじゃないかBiz 他
- 明治大学政治経済学部卒
